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    從屯馬綫領悟「樓是用來炒!」 7月最現實的投資方向:寧買港樓,少看港股

    從屯馬綫領悟「樓是用來炒!」 7月最現實的投資方向:寧買港樓,少看港股

    「五貧六絕七翻身」,當市場熱鬧討論7月能否「翻身」之際, 恒生指數一跌再跌, 令低位博反彈之好友再次失望而回 。 至於筆者與友人則投資心力在暑假活動及樓市身上。無他,「順勢」也。

    撰文:經一編輯部| 圖片:iStock、unsplash

    一如過去所言,傳統智慧雖然有可貴之處,但若然投資者麻木相信,以為「一本通書睇到老」即可,完全沒有獨立思考的話,則有書不如無書。

    最火熱例子,就是貴絕全世界的港樓,7月就發出一個「紅色警號」,事關由新世界發展(00017)及港鐵公司(00066)合作發展,位處大圍港鐵站上蓋的「柏傲莊III」其中兩座牆身底座混凝土強度竟未達要求,最終決定拆卸重建。

    此等大事件竟然在香港發生, 筆者真是聞所未聞。

    雖然說發生事件後,上述兩股股價均不算太差,但市傳該項目,最高成交價高見每平方呎45,000元,就算往後「關公」做得如何地好,投資者對相關發展商之發展項目亦必然有戒心(起碼商譽價值或因而下降),這才是筆者認為最值得關注的問題。

    說實話,港樓愈賣愈貴,但就愈來愈細,而這趨勢不但反映在私人樓宇上,同樣亦反映在近期公營房屋身上。不信?讀者不妨去參觀近期公私營新樓即可。

    筆者自小就最熱愛看「實物」,即是愛玩玩具多過打機;愛吃東西多過玩Cooking Mama;愛看Live演唱會多過看DVD。同樣,當然愛看樓多過看樓書或虛擬實境(VR)介紹影片。

    屯馬線通車,雖然帶旺地區樓市,亦有人驚喜有人愁。(圖片來源:iStock)
    屯馬線通車,雖然帶旺地區樓市,亦有人驚喜有人愁。(圖片來源:iStock)

    屯馬線通車帶旺地區樓市

    最貼身的,乃早前筆者友人入票柏傲莊後,叫筆者「陪睇樓」。

    筆者自問對樓市不太熟行,只是自然反應是一入三房單位,看見若要到露台看風景,首要動作是要跨過張床,真是香港獨有奇景。

    友人事後問筆者意見,筆者自然不太「多咀」,只是直接答道:「考慮港鐵轉車站樓上,不愁出租,投資價值高;但考慮自住的話,實非閣下那杯茶。」友人即稱:「酒逢知己千杯少,果然是我心中條蟲,去喝酒吧!」

    再看多一個例子,港鐵屯馬線通車,雖然車頭車尾最盡幾個站因為多人乘搭,從以往的鬆動,變得站也需要找位。部分網民更直指通車趕走巴士又要被迫乘港鐵,「真係唔通車好過通」。

    但現實是,屯門樓價繼續升之餘,土瓜灣站及九龍城地區樓市叫價繼續級級上,尤其是早前走了機場又受累疫情的九龍城幾條食街舖位,又重新熱鬧起來。凡此重重,皆反映投資市場往往最現實。

    回說中央經常強調「樓是用來住的」;但香港樓市正正背道而馳,事關抱持「樓是用來炒」此心態的投資者確實不少。

    讀者可能會問,樓市已經升到飛天;加上一日政府未「撤辣」,又有移民賣樓推低樓市,樓市企穩已屬萬幸,何來再炒上?

    (圖片來源:新傳媒資料室)
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    港樓難大跌有原因

    筆者則認為,港樓要重返2010至2020年間「飛升」日子的機會確實不大,然而要大跌同樣困難,主因有幾個:

    (一)政府官地供應不足,這從發展局早前最新公布的第三季(7月至9月)賣地計劃中,僅推出兩幅住宅地,而且只涉及200個單位可見一斑。另投資者不時聽到要開拓郊野公園邊遠地區發展,又或者要填海(例如馬料水中文大學對出),可見現時樓市供應如何;

    (二)即使港人移民潮成市場熱話,但急賣樓移民的一批,相信已走得七七八八(趕在特許入境許可(LOTR)限期屆滿前);反之,作為內地大灣區發展的一部分,香港未來或變成內地衛星城市之一,這或重新吸引內地資金來港投資,將成為支持港樓價格向上動力之一;

    (三)美國聯邦儲備局持續推行量化寬鬆政策(QE),就算未來真的「收水」,但市場已習慣「水多」,實物資產價格並不會因為「收水」而大跌;相反,受惠此輪QE資產增值者,必然有部分會選擇繼續投資,讓資產再滾動增值,同樣會增加樓市需求;

    (四)如今股市炒作疫後經濟,而相同事情也會發生在樓市上,事關經濟轉好,市場投資氣氛回暖,最真接是就是就業市場氣氛改善,有助減低供樓壓力;同時舖租卻開始有上升壓力;

    (五)疫後經濟炒作另一話題是「通關」,而這將大大增加經濟活力外,亦間接帶動樓市工商鋪成交價格(最少唔會一條街見幾間吉鋪)。

    有讀者可能會問:「講了這麼多道理,有沒有數據證明?」

    (圖片來源:新傳媒資料室)
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    筆者簡單參考香港土地註冊處2016至2020年住宅及非住宅樓宇買賣合約統計數字(見圖表一及二),不難看到流動性相對股市弱的樓市,買賣成交在近幾年皆十分平穩。

    就算經歷環球疫情,買賣成交合約價值亦沒有大跌,反映樓市投資者就算面對逆境亦十分「惜貨」,相對愈來愈差強人意的港股,港樓的吸引力似乎略勝一籌。

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