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    「港版恒大」存在嗎?剖析中、港發展商營商模式 為何內房10年時間內 能達萬億市值

    「港版恒大」存在嗎?剖析中、港發展商營商模式 為何內房10年時間內 能達萬億市值

    「遊戲規則」的消息,令本地地產股大跌,事實上,內地、香港發展商的發跡史完全不一樣,最近香港一眾地產商現金流極強,沒有高槓桿的問題,在爆破風險的角度上,港資企業沒有內地打壓的理由。
    撰文:經一編輯部|圖片:unsplash

    回顧內地房地產行業,內房最初主要由有國企背景的公司主導,根據《2010年房企銷售金額30強》,當年首三位的內房企業分別是萬科企業(02202)、保利地產、綠地集團,三間企業的大股東均是國企,該年的萬科年銷售金額為1,026億元民幣。

    2017年民企發圍

    直至2016年,作為民企的中國恒大(0333)已登上榜首年銷售金額為3,731億元人民幣、碧桂園(02007)亦排第三名,首五名其餘三間仍為國企背景房企。
    雖然在2016年,恒大勇奪銷售冠軍,但當年中糧集團、首創集團、萬科等國企仍然表現出霸氣與任性,不斷揮金買入多塊「地王」,房企「央企化」是當年的主要論調。

    真正好戲在2017年,該年是恒大、融創中國(01918)等民企發跡的元年。

    「地王」在2017年不再復見,熱點城市溢價率回落,但因為2016年開始大搞的「棚改貨幣化安置」發揮作用,大幅釋放二、三、四線城市的樓市庫存,大量老舊小區能夠被用作發展。

    所謂棚改貨幣化安置,就是指政府部門直接以貨幣的形式,補償被拆遷棚戶區居民,而後居民再到商品房市場上購置住房。

    因此,雖然2017年「地王」銷聲匿跡,但「棚改」讓不管是大型房企,還是中等規模房企,均加強了在土地儲備上的擴張。

    而且房企拿地十分積極,恒大、碧桂園本身土地儲備已極豐富,但當年仍然不斷買入土地,分別買入8,000萬、1.3億平方米土地。

    同年,融創中國通過收購合併,新增了大量可快速變現的貨值,使得融創不僅實現爆發式增長,在2017年,成為「3,000億新貴」,也使得企業的土儲成功破億。

    同年,國企背景的綠地、招商、金地集團、華潤拿地漸趨保守,銷售排名在逐漸下滑,王者之位向民企拱手相讓,恒大及融創當年股價亦狂飆,以年內高位計,年回報達500%(見圖表四)。

    當然,這些高速增長,資金來源來自超高負債,而且成功的做法亦一直沿用,直至去年「三條紅線」,內房才出事。

    「港版恒大」存在嗎?剖析中、港發展商營商模式 為何內房10年時間內 能達萬億市值
    (圖片來源:新傳媒資料庫)

    香港發展商穩建原因

    很明顯,相對內房的高速增長,本港的發展商發跡過程艱難很多,造就了今時今日穩健的性格。

    雖然現在的樓價看似長升不跌,其實過去曾經歷大上大落,形勢的不斷變化,有時正是考驗發展商解決難題的能力。

    例如,1980年時任美國總統列根上台,實施緊縮貨幣政策打擊通脹,推動香港利率大幅急升,翌年香港最優惠利率升至20%的歷史高水平,樓宇按揭利率更升至21%。

    這時期,港府又修訂賣地政策,取消「分期付款買地」,令發展商購買土地的成本更形沉重。當時,銀行更開始不願借出貸款,在分期付款方面的貸款幾乎沒有增加,就算成功貸款,按揭成數亦壓低六成。

    這導致當年地價、樓價、租金全面大幅下跌,1982年是香港地產業過去七、八年間最暗淡的一年。很多時候拍賣官在無可奈何下,被迫將多幅官地收回。

    據統計,1984年港府共推出50幅官地,上半年佔30幅,其中六幅因無人承價而收回,而下半年則有20幅,其中七幅收回。

    直至1985年情況才好轉,往後13年地產業表現得非常蓬勃,成為香港經濟中最重要的產業。但往後幾年,又要經歷「金融大鱷」索羅斯的沽空,以及2003年「沙士」的經濟低迷。

    「中國房地產商的瘋子太多了,瘋子的前途大半就是兩個,一個是進監牢,一個是破產。」這是恒隆集團(00010)主席陳啟宗,數年前在博鰲論壇的講話。

    最近內地網絡驚嘆陳啟宗是先知,但如果深入了解過香港地產發展史,就明白為甚麼香港發展商如此重視穩建發展。

    「港版恒大」存在嗎?剖析中、港發展商營商模式 為何內房10年時間內 能達萬億市值
    (圖片來源:新傳媒資料庫)

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