38歲夫婦每月支出近5萬元 拆契再買樓vs投資vs年金 哪種理財方案回報較高?|財智姊妹淘

38歲夫婦每月支出近5萬元 拆契再買樓vs投資vs年金 哪種理財方案回報較高?|財智姊妹淘

讀者劉先生,現38歲,任職公務員,有以下兩個目標:

1. 把手頭上聯名出租物業拆契改為太太(36歲,文職)單名持有,再加按及連同手上現金作首期,買同區之物業(劉先生單名持有)作出租用途,預計樓價為650萬;

2. 如這方法不可行,還有其他投資增值方案嗎?

撰文:財智姊妹淘|圖片:Unsplash

讀者兩夫婦的財政情況:

每月收入:88,000元

  • 劉先生:45,000元
  • 太太:30,000元
  • 租金收入:13,000元

每月支出:47,800元

  • 供樓 -出租物業:10,500元
  • 家庭/個人開支:35,000元
  • 宿舍租金(註1):2,300元

流動資產:770萬元

  • 現金:120萬元
  • 出租物業(註1):650萬元

負債:

  • 出租物業:192萬元

註1:尚餘約18年供款年期,現居於宿舍

專家分析:

在將現出租物業拆契、加按想法上,筆者有以下溫馨提示:

1. 由聯名轉至單名持有時,需付一半樓價(即325萬元)的印花稅 – 現為70,000元;

2. 銀行亦會要求根據劉太的付款能力重新審批按揭,由於是出租物業,最高按揭額為樓價五成(325萬元),但可將租金收入一併計算作入息(總入息約36,500元);若以年息2.5%,又維持相若的供款額及延長至25年供款年期,每月供款變成11,300元,最低入息26,000元,並可套現約60萬元,若減去要支付的印花稅,淨套現額為約53萬元。

至於構思中的新購出租物業,若敘造五成按揭,年息2.5%,30年年期的話,首期及相關費用約355萬元,每月供款約12,900元,最低入息要求約30,800元,符合劉先生現入息水平,所以最大考慮便是能否籌措到所需首期。

筆者這樣看:

1. 雖然劉先生坐擁過百萬元現金,但投資方向只有物業,過於單一化,而且跟據現時的儲蓄速度,相信要一段長時間才能累積到所需首期,所以筆者建議劉先生作多元化的投資,但要先預留6個月支出(約30萬元)於銀行活期戶口作為緩衝儲備,以作不時之需;

2. 劉先生可考慮將每月一半儲蓄(20,000元),連同套現出來的53萬元投放在投資、增值方案,假設平均年回報6%,三年後此組合料可累積至約250萬元,連同餘下的每月一半盈餘,總資產共322萬元;

3. 若三年後樓市仍然處於亢奮高位狀態,令置業大計受阻,大可繼續維持這策略,直至合適時間,是一個進可攻、退可守的策略,切勿太以氣用事,為入市而入市;

38歲夫婦希望財富增值 拆契再買樓vs投資vs年金 那種理財方案回報較高? |財智姊妹淘
若三年後樓市仍然處於亢奮高位狀態,令置業大計受阻,大可繼續維持這策略。圖片:Unsplash

4. 投資組合方面,2021年是新舊經濟交替的一年,2020年時新經濟大放異彩,而隨著疫苗推出,舊經濟版塊有機會從谷底反彈,況且美國國債孳息率高企,對新經濟版塊有一定的壓力,何去何從,筆者建議劉先生多和投資顧問溝通組合配置及策略。

若決定不再買樓,可改選用年金方案,為自己退休後製造「長糧」,若維持每月供款20,000元,以15年供款計算,60歲時開始收取年金收入,每月可收取37,000元(60歲時折合約現值20,000元)直至終老,也是不錯的選擇!

劉先生終有一天退休及交還宿舍,所以或需收回其中一幢出租物業居住,那時被動收入將減少,對日後退休生活有多大的影響呢?筆者建議應及早檢視。

美聯金融集團高級副總裁 – 鄺翠玲 CFPCM

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