新屋竣工面積上升 對內房股、物管股啟示︳陳宋恩

新屋竣工面積上升 對內房股、物管股啟示|陳宋恩

投資

根據國家統計局的數據,2019年新住宅竣工面積同比增長3%至6.8億平方米。增長率看起來很溫和,但卻算是明顯反彈。因為2017年和2018年新住宅竣工面積,分別下降了6.9%和8.1%,至7.18億平方米和6.6億平方米。

撰文:陳宋恩|圖片:新傳媒資料室

從之前月度數據來看,轉折點出現在2019年第四季度。第四季度新住宅竣工面積同比增長 17%,去年首三季度,新住宅竣工面積分別下降8.2%、15.9%和0.6%。去年第四季度之前,新住宅竣工面積已連續十個季度同比下降。因此,上季度的轉捩點可能是開始上升趨勢的早期訊號。

2016年、2017年和2018年,新住宅期房預售面積同比分別增長22.1%、7.5%和9.8%至10.56億平方米 、11.35億平方米和12.47億平方米。在2019年的前11個月,新住宅期房預售面積同比增長 5.9%至11.51億平方米。

在過去四年中,新住宅預售面積每年都有逾10億平方米,但每年的新住宅竣工量,都大大低於這個數字。由此可見,2016至2017年預售的樓盤其中大部分應該在2019至2020年開始竣工交付給購房者,2018至2019年預售的樓盤其中大部分應該在2021至2022年開始竣工交付給購業主。2019年第四季度新住宅竣工面積大幅反彈,很有可能開始未來幾年新住宅竣工面積持續上升的趨勢。

2019年,新住宅竣工面積為6.801億平方米,但到2019年末,待售面積為2.247億平方米。這兩個數據都表明,大部分竣工面積為預售樓。預售樓竣工之後,下一步就是交付給置業人士。買樓人士確認收樓後,房地產開發商可以將預售收入和利潤計入其損益表。因此,去年四季度以來新房竣工面積的大幅反彈將對房地產開發商的利潤表產生積極影響。

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物管公司可預收1年管理費

業主收樓後就要開始繳交物業管理費。在內地,房地產開發商通常會要求置業人士收樓時,預繳六個月或一年的物業管理費。從現金流的角度來看,由於置業人士在前幾年已經支付了樓價,房地產開發商不會從交樓過程中獲得全新現金流;相反,物業管理服務公司將開始定期收到業主的管理費,物業管理服務公司將開始確認收入和利潤。

從賬面上看,房地產開發商將實現房地產開發利潤,但利潤已經是歷史。為了追蹤房地產開發商的經營業績,最好追蹤每月的合同銷售情況。預售物業量和預售價值的增長將決定未來的收入和利潤的增長。

追蹤物業管理服務業,最好追蹤新往宅竣工面積增長情況。竣工面積的持續增長是物業管理服務業收入趨升的訊號之一。物業管理服務業的另一個增長因素是平均單位面積管理服務費。新屋通常伴隨著相對較高的單位面積管理費。總之,最新統計數據對物業管理服務業更為有利。

新屋竣工面積上升 對內房股、物管股啟示︳陳宋恩

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