施政報告2021|土地政策變天!地產股一致造好 大行看好香港地產發展:8隻地產股值得投資

施政報告2021|土地政策變天!地產股一致造好 大行看好香港地產發展:8隻地產股值得投資

香港差估署數據顯示,樓價今年首次倒跌,加上「遊戲規則已經改變」傳言,中央或不再容許地產商「壟斷」。股市波動加上政策消息不絕,令地產股缺堤。大行普遍認為,地產股的政策風險未消除,前景未明朗,股價短期內仍受壓。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

花旗報告指出,雖然政府未有公布任何政策,但就目前的政治環境而言,可輕易通過任何土地供應政策。

該行相信,零售租賃商政策風險較少,並有潛在通關的催化劑,首選恒隆 (00101) 及九倉置業 (01997) 。

摩通稱,香港發展商短期面臨監管的不明朗,令股價受壓。該行假設發展商將農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零這兩大情況,評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中,該行認為長實(01113)、新世界發展(00017)受壓力最少,相當股價下行風險約9%,而信和置業(00083)下行風險達20%,恒地更達37%。

從資產負債表方面分析,長實、信置最具能力抵銷由開發收益下跌帶來的影響。

滙豐研究發表報告,指地產股估值變得吸引,而且寫字樓租賃業務浮現新的利好因素。研究建議,投資寫字樓發展商較為可取。

根據研究報告,香港寫字樓市場的基本面改善,料中環寫字樓租金在下半年升3%,明年上升10%;加上即將推出更多跨境金融產品,將帶動甲級寫字樓需求,該市場勢進入上升周期。

寫字樓及零售舖租務成曙光?

滙豐報告列出,本港地產股資產價值(GAV)分布佔比預測。在發展商中,住宅發展佔比介乎14%至30%,其次為寫字樓或商場;當中,長實和九倉的內地發展項目佔比亦不少。

寫字樓及零售舖業務可能成為發展商股價反彈的催化劑,但分析料,反彈不會強勁,而且「不可持續」。

萊坊發布報告指出,8月寫字樓租賃市場氣氛好轉,帶動租金上升,中環甲級寫字樓市場空置率大降,跌至去年11月以來最低。

超甲級寫字樓國際金融中心二期和友邦保險中心上月錄得6%至8%的租金升幅,萊坊形容,租賃勢頭強勁,指很多超甲級寫字樓的空置面積已被填補,九龍區寫字樓租賃查詢和睇樓量增加。

該行預計,在今年第四季,部分寫字樓的租金趨穩定,甚至略升。

零售舖市場方面,由於很多能負擔高租金的國際和奢侈品牌,不再租賃大面積店舖,在這個背景的對比下,萊坊表示,中小型店舖(15萬元或以下月租)的需求有增加的跡象,尤其是適合作餐廳用途的店舖。

該行分析指,綜合不同的利好因素,例如疫苗接種率提高、推出電子消費券,以及推出「來港易」及「回港易」免檢疫計劃,今季零售市場將保持穩定。

然而,滙豐認為,零售地產股的很多正面因素已被反映,因此零售地產股吸引力較低。

該行補充,

新地盈利展望較明朗;信置淨現金流有助抵禦市場不明朗因素;領展派息因本地零售市場恢復和併購,證明其具有增長動力。

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(圖片來源:新傳媒資料庫)

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