誠哥頻增持長實 卻不買長和 曾淵滄:長實有機會私有化

誠哥頻增持長實 卻不買長和 曾淵滄:長實有機會私有化

除了內房有「三條紅線」外,香港地產商也要面對「遊戲規則改變」,在內地決心要打壓樓價之際,究竟中港兩地地產股未來如何?曾淵滄直指:「地產股死唔去。」

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒編輯部

三條紅線鬆綁 中港地產死不去

「人始終要有地方住,中港兩地房屋都是供不應求,即使內地地方大,但仍然有房屋短缺問題,因為沒有人想住在農村,由於城市愈來愈多人,要不斷覓地起樓。」

曾淵滄認為,中央有「房住不炒」的立場,因此房價過高之時,就得出手調控。

此話所言非虛,本週國務院發展研究中心副主任隆國強,以視像形式出席一個論壇時指,未來有部分城市將有大量人口湧入,當地的房價持續有上升壓力。

但部分中小城市面臨人口流出的情況,房價支持力度降低,因此內地房價分化情況,將於未來三至五年持續。

他表示,內地針對房地產市場的調控,目的是避免房價很高的地方,價格持續向上,城市亦需要實現多層次住房供應體系,以應付不同需求。他相信,房價升勢將不如過去般猛烈,會健康平穩發展。

「三條紅線、限制槓桿,其實與反壟斷有關係,大地產商壟斷市場,中小企地產商沒得玩,但在調控下,中小企就變得有機會。」曾淵滄認為,打壓行動有利內地房地產行業長遠發展。

打壓力度舒緩

不過內房板塊,打壓情況開始減退。傳內地當局考慮放寬房地產政策限制,內房央企建議就地產收併購調整「三條紅綫」指標。

據《財聯社》引述知情人士報道,近期部分央企及國企向政府監管部門反映,若要進行一些承債式收購,「三條紅線」就會被突破,建議調整「三條紅線」相關指標。

換言之,若要允許內房企業出售資產舒緩債務,「三條紅線」並非不能觸及。

另據媒體報道,金融機構對房地產企業的融資行為已基本恢復至正常狀態。10月份房地產貸款投放按季和按年均有較大幅度回升,初步估計按季多增約1,500億至2,000億元人民幣。

雖然以上消息此刻仍屬傳聞,但當局發出的訊息亦開始給市場信心。

例如隆國強指出,一家或幾家內房商出現問題,不會為整體市場帶來衝擊,亦不會引發任何系統性問題。內地官媒《金融時報》,亦發表題為「高盛表示正在買入中國房企債券」的報道。

本地地產商私有化

針對本地地產商,曾淵滄認為,目前大型發展商擁有大量新界農地,亦是反壟斷的一種。

「新界北重新規劃,收地都是削弱大地產商,引用《收回土地條例》,都是反壟斷的一種,恒基地產(00012)就已有幾百萬平方呎的農地被收取。」

所謂《收回土地條例》,實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。

所謂「公共用途」(Public purpose),條例規定要符合一些要求,包括因衞生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。

「政府亦表明要學習新加坡,倘日後落實《北部都會區發展策略》,就要收地,作整體規劃。」

長實有機私有化

既然大地產商被削弱,即使現在不少地產股估值相當低,似乎亦沒有太大投資空間,更何況他們可能有私有化的打算。

「股價是資產的一成、兩成,出2毫子買2元的東西,大股東是有誘因進行私有化,他們為了要更低價私有化,我們很難預計到股價被打低到甚麼地步。」

曾淵滄提到現在不少的本地地產商的大股東都增持,有私有化的可能。

的確,從市賬率可以看到不少地產股都出現資產折讓(見圖表二),當中,曾淵滄認為長實集團(01113)有很機會私有化。

(圖片來源:新傳媒編輯部)
(圖片來源:新傳媒編輯部)

「李嘉誠都不斷增持長實,反而不是長和(00001),相信是因為長實持有不少地皮,有很大的資產折讓。如果看長實的價格,每次增持,都會輕輕升;之後就會下跌。」

長和系大改組,長和、長實兩間公司,李嘉誠當時各持有30%。

聯交所披露,李嘉誠基金會於上週五(5日)及本週三以平均價每股47.8317及47.6733元,合共購入38.95萬股長實,涉及資金約1,860萬元。

完成交易後,李嘉誠持股比例由46.25%增至46.26%;而李澤鉅的持股比例由46.32%增46.33%。

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