施政報告2021|政府向地產商「送地」?「土地共享計劃」非真共享  本研社:地產商「搵笨」

施政報告2021|政府向地產商「送地」?「土地共享計劃」非真共享 本研社:地產商「搵笨」

小學教科書曾指,香港「地少人多」。惟事實上,香港土地並不少,而「土地不足」更是個偽命題,只是中港地產商向來喜歡囤地,默默收集新界農地。土地共享先導計劃料難在短期內增加房屋供應,地產商面對的政策風險未消退。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

為釋放農地發展潛力,港府在2018年《施政報告》建議推出土地共享計劃,利用地產商已整合業權的私人土地,與業權人共同發展私人擁有土地,加快房屋供應。當中,至少七成住用樓面需作公營房屋或「首置」發展,以增加短中期公私營房屋供應。

中港地產商囤地

這個計劃雖名為「土地共享先導計劃 」,但本質上仍屬公共私營合作模式(Public-Private Partnership,PPP),似乎可以肯定的是,參與這計劃的地產商,利潤大不如前,估值亦會大打折扣。

一旦釋放農地發展潛力,相信可以增加不少房屋供應,但計劃的短期成效存疑,是否只是一個巧立明目的項目,值得探討。

香港地產商囤地不是新事(見圖表六),尤其是新界農地,多次被指阻礙政府建屋發展。
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根據本土研究社2019年的研究,就新界囤積農地而言,中資地產商才是近年的「囤地新貴」,只是被公眾忽略。

該組織翻查近幾年資料,發現至少有七間中資地產商,合計持有545萬平方呎農地(見圖表七)。
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包括雅居樂集團(03383)、萊蒙國際(03688)、綠景中國地產(00095)、中信泰富地產、中旅集團等。

值得留意的是,在2020年賣地市場,中資發展商獨攬六成的成交。外界揣測,中央或透過中資發展商擴大香港業務,從而削弱香港發展商的影響力,又或試圖打破壟斷的局面。

對於要幫助解決土地問題的「囤地商」而言,土地共享計劃似乎是不錯的選擇。

發展商交出少於一個發展項目的土地後,又可繼續囤地;而交出的土地,有三成建成的單位,可在私人市場出售牟利。
不過,該計劃由推行至今已出現不少爭議,衍生出兩個爭議,及後能否順利推行實成疑問。這樣的話,香港無法在短期內增加房屋供應,發展商面對的政策風險依然存在。

該計劃於2020年5月開始接受申請,政府公布,目前收到3個項目申請;40多個查詢,涉及十多個項目。已申項目包括南豐位於大埔露輝路及汀角路的用地、恒地及會德豐遞交一幅近大埔林村土地,及新地元朗蠔洲路用地。

三個項目的總樓面合共975萬平方呎,相對發展商持有農地,仍屬少數。申請書公開資料顯示,南豐的項目有40%為政府土地(見圖表八);新地的項目有33%為政府土地(見圖表九)。
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爭議一:政府失規劃權?

本土研究社及香港鄉郊基金顧問林超英同樣質疑,地產商「搵笨」、政府土地「被規劃」,變相等同政府出地建公屋。本研社成員、曾任公務員的黃肇鴻批評,土地共享計劃欠缺效率,政府花很多時間與發展商就規劃權周旋、討論還價。

被問到計劃開始至今,僅得三宗申請,是否算是比較少?黃肇鴻回應稱:

「由討論計劃至今,我們(本研社)都不支持計劃,還評論申請多與少;就這樣聽起來,算是少,因為較多發展商仍在觀望。」

根據土地共享計劃的申請指引,政府假設需1至2.5年作土地平整,整個審批過程需時36至48個月(三至四年),預計在未來四至六年半增加房屋供應。

黃肇鴻提醒,土地共享計劃所提供的7成住用樓面為公營房屋或「首置」房屋,並沒有明文規定及承諾提供最短缺的公屋,「大家都知道,『首置』房屋實際上與私人住宅分別不大」。

他反問:

「既然周旋耗時、拖慢審批進度,計劃又對增加公營房屋無幫助,何不直接收地、賠錢,僅需三個月便收到地。」

另一個拖慢計劃審批進程的主因,相信是項目涉及保育地段。

爭議二:涉保育難關重重

南豐項目涉及的用地為「綠化帶」,根據規劃署資料,南豐曾向城規會申請作建屋用途,當時擬建四座兩層高的住宅。不過,城規會當時拒絕改劃申請。城規會指「綠化帶」為限制城市發展及提供休憩設施,該發展項目不符合相關的規劃用途,若批出有關申請,或會成為發展「綠化帶」的壞先例。

另外,新地的申請項目涉及濕地緩衝區。根據指引,現時若需要發展濕地緩衝區內的土地,發展商須作生態評估,並只可以用不多於0.4倍上蓋地積比率的低密度發展。

新地另一個於濕地緩衝區的項目,即天水圍的Wetland Seasons Bay,僅以1.5倍地積比率發展。惟今次申請的發展密度遠高於上述地積率,私人發展部分擬以2.15倍地積率發展,公營房屋或「首置」部分高達4.14倍。

土地共享本來已面對強大的保育阻力,目前可能更需要有關部門「特事特辦」。黃肇鴻相信,當局在《施政報告》提出加強版的土地共享解決上述提到的問題。

惟他重申,該計劃無助解市場壟斷問題;由於計劃對發展商更為有利,甚至被質疑「官商勾結」,可能反而加劇發展商囤地的行為。

或向禁忌開刀

針對土地共享計劃的第二個爭議,政府據報擬用行政手段解決。有傳媒引消息指,特首林鄭月娥將在《施政報告》宣布一系統的覓地措施,包括向被視為禁忌的濕地「開刀」。

措施包括建議釋放新界北河套區周邊部分濕地,以及相鄰的濕地緩衝區,並考慮併入為古洞北發展區。上述提到的地積率問題,可能亦有著墨。當局建議,提高與發展商以PPP模式開發新界農地的潛力,利用綠化地段建屋;擬提高濕地內的可發展地積比,令建屋量大增。

此外,消息亦提到,政府計劃強化該計劃,進一步向發展商提供誘因,為相關農地斥資開發道路、排污系統和水電等大型公共基建設施,料可成為加快公屋落成的捷徑。

若果消息屬實,將增加地產商參與土地共享計劃的可能,已申請的項目亦很大機會獲批。

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