70後想買物業收租 月入8萬 資產可這樣分配 |龔成信箱

70後想買物業收租 月入8萬 資產可這樣分配 |龔成信箱

【物業】今日龔成信箱,不少讀者想為未來作打算,如何實行投資計劃,亦提及熱門的股票以及投資心態等問題,當中包括收租物業、入市良機、月供股票、中美貿易戰、長線投資,以及穩健投資等提問。

撰文:龔成 |圖片:新傳媒資料庫、unsplash

1.收租物業

你好,本人是窮中產,剛40,家庭總月入8萬打工人士有小朋友一名。

現有自住物業一層市值800萬還款150萬,股票只有月供1.5萬reit一至兩隻。現想入多一層收租物業甚至50前財務自由,應如何策劃,請教一下,謝謝!

 

龔成老師:

買多一層物業作收租是可以的,但就不用心急進行,因為你本身有自住樓,沒有逼切的買樓需要,因此不用太心急去進行,但這可以是一個大方向。

所以,這刻先集中力量做財富增值的部分,投資流動性較強的項目,因為當樓市下跌時可以把握到機會。所以,可投資「平穩增值股」+「收息股」。

你投資房託是可以的,但如果有更多資金,可投資盈富(2800)等平穩增值股,令風險分散。同時,可投資一定穩健得來,又有潛力的股,例如銀娛(0027)、恆基(0012)等。

你不斷進行這樣的投資,令財富增值,到財富滾存到一定水平,同時樓市在合適時間時,就可以買收租樓。一步步財務自由。

至於現有物業,雖然都可加按套現,但以你的情況,以及進入加息週期,未必是最好的方法,因此這刻不用進行。

(對照龔成信箱:Q7466)

2.海螺創業(586)

龔先生你好,本人24歲,總資產10萬,月入2萬,剛開始學股票1個月,從你書中學到很多東西,現時經常上網看公司的基本面,雖然並未能詳盡了解各數據,但也進步很多。

現時我有留意幾隻股票,第一隻是海螺創業(586),我主要睇佢既盈利都非常大,加上水泥窒處理廢料亦係佢地既專項,再加上睇返佢年報亦有好多個計劃在手,而負債亦不多(對比資產),睇左佢5年趨勢都是上升,但現時價位算係貴。

請問我的分析算唔算係合理,大多數都跟從你本書教的方向去做,但感覺係睇現金流量同資產負債呢D仲未掌握到(最主要唔知佢地的數字背後既意思)希望能解答小弟

 

龔成老師:

你的方向正確,買股票就是買企業,所以我地一定會集中分析企業的基本面。

海螺創業(0586)已發展成擁有好多的業務,這企業不易分析的,垃圾處置、固廢處置、節能裝備、港口物流服務、建材等,頭3項是佔比較多的業務,你可以從這方向去分析。

另外,佢仲有不少聯營公司,為佢的盈利貢獻左唔少,這都是你要分析的地方。而你上述的分析,只是其中的一部分,仍會找不同影響的因素。

簡單來說,你要了解過往的經營環境,行業結構,怎樣會產生該生意與盈利,然後再分析之後的環境,從而作出財務數據的推算。

至於財務報表,負債的確不高,這是利好。而現金流量表由於有聯營公司,所以分析較麻煩,好難在這裡三言兩語講到。

大致你都明白分析企業的方向,但仍要多思考「對企業有樣心影響」的因素。另外,就是為企業進行估值。

(對照龔成信箱:Q7462)

3.月供股票

龔成老師,你好:本人年齡29,月入16k

手上股票有939-5手,763-13手,1478-4手,1988-4手,8272-9手;另外有月供基金(金額約26k)

想問老師如果我想將現有的資產增值應該點做?同埋想增加自己的現金流,應該點做好??

因為近期留意老師之前的事蹟,故想跟隨老師的步伐,希望可以早日成為百萬富翁,成功上樓

最後,近期都留意到老師不斷介紹2800,想問呢隻股票有什麼好??謝謝老師的回覆

 

龔成老師:

你原本持有的股票,基本上都可以持有,但華人飲食集團(8272)的質素不佳,賣出較好。

如果你想累積財富並置富,這刻可以投資增值類較強的股票,「潛力股」+「平穩增值股」適合你的,平穩增值股包括盈富(2800)、金沙(1928)、港鐵(0066)、領展(0823)、中銀(2388)等,都是可以投資的股票。

至於潛力股,則要較多的技巧,建議你先學好選股及企業估值技巧先進行。

你可以用月供的模式去投資上述股票,令財富平穩增值。要累積百萬是可以的,但就要加強儲蓄,同時提升投資技巧。

盈富(2800)之所以不斷推介,是因為對大部分人來說,這是一個很好的工具,當中持有50隻股票,風險最為平衡,加上當中的股票質素不差,因此長遠的回報不錯。

(對照龔成信箱:Q7463)

物業 收租 資產分配 龔成信箱
【物業】圖片:新傳媒資料庫

4.止蝕

你好!
想問下對華晨的看法,13蚊買入諗緊需唔需要止蝕。

 

龔成老師:

華晨中國(1114)其實本質不算差,只是之前估值過高,其後中國汽車業回落,這股返回合理價,你的買入價不算好貴。

這企業近年的生意都無乜點增長,但盈利都算平穩。所以,你唔好預佢增長好勁,返上去可以的,但就要有多少少耐心,因為行業中短期仍會較弱,所以股價可能會波動,但長遠會慢慢向上的。暫時持有住先。

(對照龔成信箱:Q7464)

5.穩健投資

龔成老師:您好,本人今年25,月入31K,有50萬儲蓄,月儲25k,沒有其他的資產,亦對投資沒有概念,希望開始穩健的投資(以收息安全為主),請問我該如何展開投資?

另注意到老師建議新手每兩個月分注買入2800,想請問應如何操作?先謝老師的善心指點,謝謝!

 

龔成老師:

進行人生財富累積,可以用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。

所以,你這刻不用心急投資收息股,可以投資平穩增值股先,雖然潛力股會有較大的增長力,但對初階者來說,並不適合。

如果你未有選潛力股的能力,未有掌握投資時機的能力,就可以簡單地投資盈富基金(2800),利用月供模式或分注都得。

你可以做月供股,每月供$12000去盈富,長期進行就得。

當然,你亦可以用分注買入的方法,例如每隔2個月,入一次。其實重點是平均買入價位,令你的風險減少。

至於你持有的$50萬,其實都可以動用一半去投資股票,但不用心急,我想你有了經驗先慢慢用這筆錢,所以這刻先慢慢入盈富先。

(對照龔成信箱:Q7465)

6.長線投資

現在年輕人都要搵快錢,所以你教的長線投資,不是很多人願意跟住行

 

龔成老師:

我只講正確的投資方法。

我不會因為佢地想聽一啲岩聽的方法,而教佢地錯的方法(雖然我知坊間有唔少人咁樣做)。

(對照龔成信箱:Q7467)

7.福壽園(1448)

成哥,又有事向你請教。早前我在6.5左右買入1448。但我去到8 9蚊一直無放,因為我相信成哥你話,買股票就係買企業,優質的股可以一直持有。

但1448已經回落返接近我買入價。我係度諗,到底之前升到8 9元時,我無放到,咁到底我算唔算損失左?福壽園由9蚊跌到返原本買入價,咁我到底有冇擁有過筆財富?

 

龔成老師:

你一定要分清楚,企業價值同股價,這是兩樣野,你最初用現金買入股票,就是成為了企業的股東,你是擁有企業。至於股價,你可以理解為只是一個報價,這個報價可以同企業有關,可以同企業無關。

如果你永遠都以最高位去計,你永遠都會認為自己賺少左,因為事後孔明,你會認為當刻賺到,但其實你好難賺到的。

所以,你以過往股價去計自己的財富,是無意思的,因為這只是一報價,而你擁有的企業價值,從本都無變過。

可能你會諗,咁樣在高位放左就好,大部分散戶都會咁樣諗,這是不明白真財富的人就會咁樣諗。我以前見好多客,都係咁樣投資買股票,過往我見好多好多人在$15-$18買入港交所(0388),但99%都在$20賣出左,就係因為佢地有「想賣出」的想法。這類人,永遠賺唔到大錢。

(對照龔成信箱:Q7468)

8.中美貿易戰

龔Sir你好!

1) 最近股市因中美貿易戰,持續向下,最近還有 full-time做投資的朋友,說自己股票組合 巳將股票減至 30% , 即70% cash , 他說貿易戰 睇落 不會很短時間解決,另他亦擔心國內 金融/經濟 會不穩定

故多些 cash 穩陣啲及等待跌市机會。龔 Sir 在堂上提過 儘量 不要持有 cash, 因為無 return , 今次如何看?

2) 我有幾個熟 做投資很多年的朋友,我無意中發現 : 他們 每個人 都是 同時 持有 100 多隻股票,有一個甚至有300 多隻股票

原因是 有部份股票是長渣不放收息的,有部份是買入抄 一個 上升 cycle 的,有部份是用來抄 短線、消息的 等等 。

我自己本人現在 則只渣了 5 隻,最多時 亦少過 12 隻 ,因為睇唔到咁多股票資料 。龔 Sir 對 股組合內應該渣幾多隻股票 才為之合適 如何看?

 

龔成老師:

1)貿易戰是否對經濟有好大影響,仍然未知。如果真的股市大跌,我地當然會持有較多的現金,但問題是,無人知股市是否會大跌,我亦不相信有人能預測得到。

所以,我對這種睇法有保留,因為真正的股災,是無人能預測到的,而有人能預計到的,就不會出現股災。所以,我會偏向簡單用估值,去分析企業平貴,從而從出投資策略。

現時的股市,由高位落左唔少,之前是略貴,這刻是合理。股票比例3成的確有點少。

至於中國經濟,的確有點風險,但又未見到好大問題。

2)一個成熟的組合($100萬以上),只要持有10-15隻股票就得。如果持有100隻股,一定會分到好散,不如簡單地買入盈富(2800)就得。

同時,持有100隻股票,當中的質素總會有好有壞,要知找一隻優質股是困難的事,因此肯定佢當中有好多的質素都較一般。因此,應該在100隻裡,再選出最優質的10隻作投資,回報一定最大。

其實原理同玩啤牌一樣,如果該局是好牌,下注會更多。所以,應該集中在最優質,值博率最好的股票手。

我每星期分析一至兩間企業,平均用6-8小時,一年50間以上,但我一年平均只買一、兩隻股,就是等到最好的機會才出手。

你想想,那一個方法較賺錢,準繩度較高?

(對照龔成信箱:Q7469)

9.石藥集團(1093)

請問龔成老師,點睇石藥集團1093? 咩價位入市會好啲呢?謝謝!

 

龔成老師:

石藥集團(1093)質素高,加上行業增長不錯,帶動佢的增長及前景都不差,有投資價值。

但這股及其他醫藥股,近一年都有過熱的情況,就算近期有所回落,仍然有少少貴,因此,這股可買入,長線投資,但若現價入,就只能小注分注咁去入,又或月供。

(對照龔成信箱:Q7470)

10.入市良機

成哥,而家個市甘差,而且出現多次低位,應該在這時買平貨?

 

龔成老師:

「個市差」、「多次低位」,同我地幾時入市是無關的。首先,我地會以優質企業的角度,去尋找投資項目,另外,我地會以「平貴」去決定是否投資。而這個平貴,可以用多次低位無關。

現時的市況大約處合理水平,不過未到平,所以,可留意優質股,分注買入就得,但就要預留資金,若出現大跌市回至更平水平時,就有資金出手。(對照龔成信箱:Q7471)

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