物管股再落鑊炒起!騰訊、京東概念股 卓越商企(6989)具追落後條件 大股東密密增持 股價即將爆升

物管股再落鑊炒起!騰訊、京東概念股 卓越商企(6989)具追落後條件 大股東密密增持 股價即將爆升

主攻商務物業管理服務的卓越商企服務(06989),是大灣區商務物管服務龍頭。上市時獲不少重磅基石投資者祝福,上市後業績表現亦交足功課;加上未來增長動力充沛,值得趁現價大落後收集。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

卓越商企母公司卓越集團成立於1996年,有別於其他大型房企力拓住宅市場,初期深耕深圳區商業物業發展,至今累計開發逾40個寫字樓及商務綜合項目,被外界譽為深圳中央商務區(CBD)大王。而卓越商企則創立於1999年,專注為母企旗下商務項目提供物業管理服務。

受惠於母企在商務項目的領先地位,根據弗若斯特沙利文報告,卓越商企在內地高端商務物業管理服務提供商當中排行第三位;在大灣區商務物業管理服務提供商之中更加位列第一位。根據中指研究院及中物協所編制的2021年中國物業服務百強企業,卓越商企排行第14位。

截至2020年底止,集團在管項目達406個,除寫字樓外,還包括研發數據中心、工業園區、物流園區、政府物業及醫院等;項目遍布42個重點一線城市,涉及總面積達3,200萬平方米,當中大灣區及長三角地區分別佔41.8%及25.4%。

集團除提供基本物業管理服務,亦有其他增值服務,例如資產運營管理(包括物業顧問諮詢、租賃代理及公寓服務運營)、企業服務(如展覽籌備、宴會及客戶接待等)及特定增值服務(如建築機電、商務環境清潔及地產協銷等)。

物管股再落鑊炒起!卓越商企(6989)具追落後條件 大股東密密加持 股價即將爆升

招股獲騰訊及京東撐場

集團於2020年10月來港首次公開招股(IPO),按每股作價介乎9.3至10.68元,發售3億股。

招股時基石投資者陣容鼎盛,包括騰訊控股(00700)、京東集團(09618)、南方基金、雪湖投資、3W Fund、奧陸資本、璞石資本、銘基基金及東方資產管理,合共已佔發售股份達三成六。

公開發售反應熱烈,超額認購651倍,國際配售部分亦超額認購32倍,最終以招股範圍上限10.68元定價。

集團上市籌得淨額30.66億元,當中七成用於戰略性收購,其餘將投放在智慧管理信息平台、提升客戶體驗及管理效率、升級信息技術基礎設施及為現有在管物業的設施升級等。

不過,首日掛牌表現一般,全日高見12.04元,收報11元,較定價高出不足3%。之後走勢反覆下滑,曾經創出8.21元上市新低,且股價至今仍未浮上水面。

雖然集團股價走勢不似預期,但業績仍交足功課。早前公布上市後首份成績表,表現維持高增長勢頭。

截至2020年底止,全年總收入25.25億元人民幣,按年增長37.5%;毛利上升53.2%,至6.63億元人民幣;毛利率提升2.7個百分點,至26.3%。期內純利3.24億元人民幣,大升82.1%;派發末期息9.51仙。

截至去年底止,集團合約面積約4,470萬平方米,增加34.9%,涉及459個項目。

值得留意,集團對母公司依賴正逐步減少,去年3,201萬平方米在管面積當中,來自第三方開發商達1,379萬平方米,增加44.5%;佔整體比重由40.6%,提升至43.1%;同期來自卓越集團的比重由11.7%,降至9%。

大股東密密增持

至於去年物業管理業務收入有21.1億元人民幣,增加33.9%;其中從第三方開發商商務物業所得佔比亦逐步上升,從2019年的44.9%,升至2020年的46.2%(見圖表)。

物管股再落鑊炒起!卓越商企(6989)具追落後條件 大股東密密加持 股價即將爆升
另外,增值服務已成為另一增長引擎,去年該業務收入大升76%,至3.58億元人幣,佔總收入比例由11.1%,提升至14.2%。

海通證券看好卓越商企的外拓策略,目前以三大方向發展,其一是在目標城市獲取商務綜合標桿項目;另外,是通過收購及投資實現擴張;最重要是跟隨大客戶步伐擴張。

集團目前服務的大客戶,包括了阿里巴巴(09988)、騰訊、百度集團(09888)、唯品會、華為等互聯網及高科技巨企,客戶快速發展將成為集團增長的一大拉力。

該行預期,卓越商企於2021年及2022兩年每股盈利分別41分及58分人民幣,現價僅相當於今年預測市盈率約20倍,與可比較同業近40倍明顯偏低;故認為其合理價應介乎13.92至15.9元,給予「優於大市」評級。

其實不單只券商認為卓越商企股價被低估,集團管理層以至大股東,眼見股價「潛水」亦有所行動,於業績公布後密密在市場增持。

最近碧桂園服務(06098)獲納入恒生指數成分股,市場重新留意物管股板塊的高增長潛力,卓越商企大有條件炒落後。上週五(6月4日),卓越商企股價收報9.66元。

延伸閱讀:騰訊、京東概念股 卓越商企服務6989孖展超購148倍 罕有主打商業類物管服務 抽唔抽得過?

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。