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美國再加息0.75厘、港P儲齊上升條件:供樓人士自學4招慳息

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美國聯儲局凌晨宣布2022年第5次議息結果,宣布加息0.75厘至2.25%至2.5%。財政司司長陳茂波表示,在聯繫匯率制度下,香港無可避免會加息,但置業人士成為負資產的機會很少。

陳茂波:只靠加息不太可能推倒樓市

財政司司長陳茂波表示,美國持續加息,香港在聯繫匯率制度下都會面對加息,但由於本港銀行壞帳率處於極低水平,估計加息大潮不會衝擊香港銀行體系。

陳茂波表示,香港無可避免進行加息,不過現時銀行體系流動性相對充裕,香港毋須緊隨美國加息步伐。他接受傳媒訪問時表示,只靠加息因素不太可能令樓價急跌,還要視乎供求及經濟形勢。又提到,市民置業變成負資產的可能性很低,認為市場不應對以悲觀角度看待樓市。

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(圖片來源:政府新聞處)

P已具上升條件 最快第3季發生

另外,中原按揭董事總經理王美鳳表示,聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識,美國當地通脹率升至9.1%續創40年新高,故市場已預期美國加息達0.75厘,相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。

王美鳳表示,美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%至2.5%,以往加息周期當聯邦基金利率升至2%水平,港P已出現上調;預期當本港銀行結餘再顯著縮減(尤其跌至低於千億元水平),以及1個月拆息逐步升穿1.5厘至邁向2厘水平,本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調。

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力,故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。

要留意的是,過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調。

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(圖片來源:政府新聞處)

現時港息情況

王美鳳指出,美國自3月份開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,港美息差一度拉闊,多次引發套息交易及金管局被動入市,本港銀行體系結餘近日跌至約1,653億,較去年高位約4,575億元減少近3,000億元。

在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息昨天(7月27日)升至1.31%,市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時封頂位2.5%,加幅1厘,每100萬按揭額之每月供款增加約500元,加幅14.5% (30年還款期計)。

加息至3厘仍屬健康

王美鳳表示,現時普遍供樓人士選用的H按已升至封頂息率即2.5%,對比上半年按息約1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額,30年還款期計,每月供款增加約500元,加幅14.5%;選用較長還款期的月供增幅會較大,若選用20年還款期,按息加1厘之月供增幅為9.8%。

現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

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(圖片來源:政府新聞處)

加息周期抗加息方法

王美鳳提醒,在加息周期,按揭用家可多注意抗加息方法以收慳息之效:

  1. 善用按揭存款相連戶口 – 現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,存息與按息一致;當按息升至2.5%,存息亦是2.5%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同降低淨按息。
  2. 提早部份還款/或 善用扣減本金作用的按揭存款綜合戶口 -在加息周期,降低按揭本金可節省利息,除了提早償還部份按揭本金,市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃,借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,可享有扣減本金省息的作用之餘,持續性存款同步具有縮短還款期之作用。
  3. 貨比三家按揭優惠 -現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠,例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠,按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。
  4. 轉走新盤高成數一按 – 發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期,用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

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