美國 樓市泡沫

美國樓市泡沫超越2008年 英國專家警告:英國樓市兩年跌7%

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美國再度大幅度加息,浮現的副作用包括樓市降溫。2020年起,美國開始「放水」,為樓市房價上升鋪路。樓市成交量大增,但是2020年並未超過之前(次按危機)的高位。

然而,今年美國樓市房價繼續上漲,暴升46%,意味樓市泡沫已經超過了2008年房地產危機的高峰。

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美樓市已轉跌

美國樓市價格已轉跌,新樓售價由歷史高位僅回落4%。

根據聖路易斯聯儲銀行數字,美國新樓售價中位數由2020年初的32.89萬美元,抽升逾三成至近45.82萬美元,而隨着加息週期展開,美國樓價終由高位回落4%。

美國聯儲局主席鮑威爾警告,在聯儲局繼續加息後,美國房地產市場可能會出現逆轉,但預計樓價及租金需要一段時間才能顯著下跌。

美國按揭貸款利率已升至2008年以來新高,上週平均30年期固定按揭貸款利率達到6.25%,8月份美國二手樓銷售量連續第7個月下降,這是自2007年以來最長跌幅。

鮑威爾稱,美國樓市需要經歷調整,才能讓市場回到供求更加平衡、樓價合理上漲以及有足夠負擔得起物業的水平。

美國樓市轉跌的其中一個主因是,按揭利率由2021年最低的2.65厘,升至最近的5.13厘。

假設以新屋中位數售價、30年按揭及20%首期,據彭博按利率水平計算每月供款變化,已由1,098美元倍升至2,078美元。

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英樓市也受打擊

英國專家警告,英國明年或跌5%,未來2年樓價或跌7%。

英國統計局日前指,年度增長率錄得下跌,樓價放緩跡象已經出現。分析認為,英倫銀行或將再次加息,基準利率將於明年首季升至3.75%。

英國按揭機構Halifax數據顯示,英國7月樓價是逾1年以來首次錄得下跌,專家預料關鍵點將於今年冬季出現,屆時家庭預算將更為緊張。

英國研究機構凱投宏觀經濟(Capital Economics)預測,英國樓價未來兩年將持續低迷,2023年樓價將下跌約5%,而2024年將進一步下跌2%。

該機構警告,雖然英國目前房屋短缺支撐樓價,但料隨按揭利率及通脹上升、經濟或將衰退及買家信心下跌,需求將會暴跌,導致2023年樓市交易將跌至逾10年以來最低水平。

市場預計,英倫銀行將在下月再次加息,目前其基準利率為1.75厘,但市場預料明年春季時利率或升至3.75厘。

地產公司Zoopla表示,若利率升至4厘或以上,樓價年增長率將降至零,若利率繼續上升,樓價更將進一步下降。

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