聯儲局大手減息0.5厘 戴德梁行黎劍明：對市場帶來短期提振

在美國宣布減息前，市場已經對此有所預期，但對於香港會否跟隨減息，一般相信機會較低。
市場原估計香港減息機會低於5%，然而香港在這次美國減息後，亦有跟隨調低最優惠利率（P），令不少市場人士感到驚訝。

料一二手成交量升3成

黎劍明認為，減息在短期內可以提振市場信心，有部分人會開始考慮入市。
「從過去兩年的數據來看，香港樓價指數從2021年9月的高位開始至2023年9月，已出現了明顯的調整。除了超級豪宅外，平均跌幅達到了27%。這種下跌主要是由於美國不斷加息，導致買家在高息環境中失去信心，並對樓市持觀望態度，故預期短期內，可讓部分買家重拾信心。」
黎劍明強調，這種影響不會馬上顯現，要視乎未來幾個月美國的減息動向，能否形成一個持續的減息週期。
「如果美國在11月和12月進一步減息，這將有助於進一步恢復市場信心。減息週期開始，可以促進成交量的上升，而價格則會在後期反映，逐漸穩定甚至回升。」

黎劍明也提到，過去三個月香港的一手和二手樓的成交量，平均在3,800宗左右；未來他預計會升至介乎4,000至5,000宗，即成交量約升兩成至三成。
如果成交量連續三、四個月都在5,000宗以上，樓價較低的單位便會逐步被消化，為未來的價格穩定、甚至中長期的增長奠定基礎。
雖然市場之前預期今年3月會第一次減息，但最終推遲至今年9月才實行，但這段時間內市場仍然表現出不錯的活躍度，反映市場沒有之前般脆弱。
不過黎劍明亦坦言：「未來樓價的上升不會像以往那樣迅速和急劇，即使市場重拾信心，價格的回升仍然需要時間，不會出現過去幾年的高速增長。」

銀主盤積壓需時解決

過去一年樓市蝕讓不斷，銀主盤暴增，而在過去五年內，有購買物業的買家，普遍面臨至少10%以上的資產縮水情況。
特別是針對那些以高成數按揭「上車」的買家來說，負資產風險顯著增加，這些都影響著香港樓市表現。
「首先，銀行手中積壓了大量銀主盤，這些盤源不斷湧入市場，導致供應量大增。與去年下半年相比，今年以來銀行接收的銀主盤數量，增加了三至四倍。」
黎劍明解釋，當市場上充斥著大量銀主盤，銀行不會關心樓價下跌，只要能夠將房產售出即可。而為了快速出售，這些物業的價格通常會低於市場平均水平，加劇了樓價下跌壓力。

另一個仍困擾樓市的因素，是發展商為了套現而加速銷售，並正以較低價格推出新盤，這使得市場上充斥著低價物業，進一步壓制樓價的上升空間。
他強調，要想看到樓價的真正回升，必須先消化市場中的平價盤和銀主盤，並且成交量必須顯著增加。
「發展商通常透過銀團融資來興建樓宇，而這些銀團的利率通常為最優惠利率加3個百分點，遠高於普通按揭利率。因此發展商為了儘快回籠資金，往往不得不以較低價格出售樓盤，即使這會導致虧損。」
美國減息對發展商帶來了幫助，由於香港跟隨調低了最優惠利率，在一定程度上減輕了發展商的融資壓力。

若發展商的資金流壓力沒有那麼大，就不必急於以低價拋售物業，對樓價穩定起了一定正面作用。
現時發展商已經開始自行調節供應，部分發展商選擇不參與土地拍賣或入標，反映他們對未來供應的謹慎態度。
私人市場的供應，在未來四至五年內可能會減少，但這是市場自然調節的結果，而政府的角色，只需在土地供應方面適度介入，例如當發展商的土地儲備不足時，政府可提供適當的土地進行拍賣，但不用過度干預市場。
他強調，商業物業和私人住宅市場應保持自由發展，給發展商更多的靈活性，來決定他們的投資策略。
「目前發展商能即時供應30,000個單位；另外還有大量土地準備開發或有項目尚未申請預售樓花。這些土地在未來四至五年內，可以提供接近十萬伙潛在供應。回顧過去20年數據，每年一手樓盤的供應量，有時是7,000至8,000個單位，有時可以逾20,000個單位，平均每年大約有20,000個單位。這意味著，在未來五年內，現有的供應量已經足夠滿足市場需求。」

供平過租再現

減息除了令業主供樓負擔降低，亦令供平過租再次出現，回報亦隨之上升，能否吸引投資者買樓收租、或租客轉租為買？
對此，黎劍明提及減息對租務市場的影響，主要取決於租金回報與供樓利息之間的平衡。
「目前香港租金回報率約介乎3厘至3.3厘；而供樓利率則介乎3.7厘至4厘之間。若減息進一步推動利率下降，租金回報將更具吸引力，進而促使部分租樓人士轉為買樓。」
他強調，租務市場的需求一直強勁，尤其是受到供應減少和需求增加的雙重影響。
其中一個原因是大學宿舍供不應求，隨各大院校擴大招生，特別是外來學生的比例，由一成多提升至四成左右，不少學生需在外租住單位。

此外，優才及專才流入香港，也增加了對租樓的需求。「這些新移民通常先選擇租樓，而非立即購房，進一步推高了租金。」
投資者在進行買樓收租的決策時，通常比普通買家快得多，因為他們的專注點在於投資回報。
若然租金回報率約為3.5厘，而銀行存款利率僅為3厘左右，他們便更可能傾向於將資金投資在物業市場。
除了息口回報外，投資者還考慮樓價波動。如果投資者購買了一個價值1,000萬元的物業，並支付了300萬元的首期，剩下的七成，通過按揭支付。
未來一、兩年內，若樓價上升10%，物業價值回升至1,100萬元，他從物業升值中獲得100萬元回報。

若以按揭本金300萬元計，回報率實際上是遠不止10%。投資者會根據這些數據來計算，決定哪種投資方式更有利。
不過黎劍明亦承認，內地買家的購房情況，比十年前的高峰期是有所減少，部分早期購房的內地客戶，如今面臨財務困境，無法供樓，最終導致物業被銀行收回成為銀主盤。
因此，銀行在處理這類內地買家貸款時非常謹慎，審批更加嚴格，以避免出現壞賬的風險。
另外，歐洲和其他地區也在進行減息，全球對資金的競爭加劇。

甲級寫字樓空置率高

香港作為國際金融中心，甲級商廈的空置率備受關注。
針對寫字樓市場，黎劍明指出，目前甲級寫字樓的供應量處於歷史新高，空置率達到19%，幾乎有五分之一的甲級寫字樓在等候租戶。

這種情況的部分原因，在於大公司縮減辦公空間需求，尤其是疫情後許多公司轉變了工作模式，逐漸接受遠程辦公的靈活性。
黎劍明強調，愈來愈多的公司開始質疑是否需要大規模的辦公室空間，這使得寫字樓租金的需求短期內難以回升。未來一、兩年內，寫字樓市場的前景較為悲觀。
內地需求曾經當視為新增長潛力，但黎劍明分析指，內地居民來港買樓的情況，並不如預期般活躍。
「外匯管制現在變得嚴格，即使內地人過澳門賭錢，每天可以提取多少錢都有規定。因此，想要一下子拿出幾百萬元、甚至幾千萬元來香港買樓，是非常困難的，比以前更不容易；其次，我們看到有些報道，在豪宅市場中，內地買家佔了三至四成，惟實際情況並非如此。」

他續指公司的調查發現，這些內地買家大多集中在新樓盤，可能一個屋苑內十多個單位中，有四、五個是內地買家，但整體來看數量其實並不多。而這些買家，通常早在很多年前就已經將資金轉移到香港，並在香港經營生意。
「儘管香港的稅率較為穩定，但經濟增長乏力對樓市造成了一定壓力。香港的金融市場表現遜於日本及其他東南亞國家，這對於香港作為國際金融中心的地位構成了挑戰。
此外，全球的地緣政治局勢，包括俄烏戰爭及中東地區的不穩定，也可能對香港的經濟產生連鎖反應，特別是影響出口貿易。」黎劍明稱。
他又提到，香港的地緣政治風險高於其他市場，澳洲和新加坡的經濟復甦較快，亦吸引了更多國際資金流入。

相比之下，香港遲於這些地區重啟通關，經濟恢復相對緩慢，使得投資者更傾向於選擇風險較低市場。
現時投資市場活躍度較低，地緣的不確定性仍是影響香港樓市的重要因素，發展商和政府在未來如何應對這些挑戰，將是決定市場走勢的關鍵之一。