36歲讀者月入2萬6 希望40歲能儲到首期上車 舊物業或新界村屋可達成目標?| 財智姊妹淘

36歲讀者月入2萬6 希望40歲能儲到首期上車 舊物業或新界村屋可達成目標?| 財智姊妹淘

投資

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讀者Olivia,現36歲,單身,因家中地方不敷應用,希望40歲能儲到首期上車,但自知能力有限,不知道較舊物業或新界村屋會否較為可行呢?

撰文:財智姊妹淘 | 圖片:Unsplash

讀者財政狀況:

每月收入:26,000元

每月支出:14,300 元

  • 強積金:1,300 元
  • 家用:5,000 元
  • 個人開支:8,000 元

每月盈餘:11,700 元

資產:

  • 現金:400,000 元

專家分析:

以Olivia每月11,700元的盈餘來看,連同現時資金的約40萬元,若全放進銀行活期,4年後可累積至約96萬元,正如Olivia 自己也明白,以這資產額上車,需小心步署。在這課題上,筆者有以下建議:

1. 往年Olivia會把年尾花紅留作交稅、旅行等項目,但以現時經濟情況,花紅也未必如往日豐厚,建議Olivia每月應預留一部分每月盈餘作交稅用途;

2. 要增強資產增值能力,不外乎利用投資或收息等策略,筆者留意到Olivia 只有銀行儲蓄,相信也不是進取型投資者,但只靠銀行利息,恐怕連通脹也不能跑贏!所以折衷方案是採用股債混合基金,既有息收,價值也有上升空間,而每月盈餘可考慮用月供方式投放,以平均成本法減低風險,並應多和理財顧問溝通,定時檢視跟進;

3. 要決定可投放多少,先要瞭解收支是否穩定,但無論如何,需要有一定金額(以現時情況,最少約9個月支出)存放在銀行以作不時之需;以Olivia情況來說,她應最少存放13萬元在銀行,餘額可再作投資增值;每月盈餘部分可先抽起2,000元作交稅儲備,然後投放4,500元,餘下盈餘先放在活期戶口,待和理財顧問定期檢視戶口時再看看能否再投放;

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無論如何,需要有一定金額(以現時情況,最少約9個月支出)存放在銀行以作不時之需。

4. 筆者並不是專業地產顧問,所以只能在置業過程中常見財務問題談談:

  • 銀行按揭能借多少取決於幾大要素:1. 物業估價;2. 樓齡 – 指標是「六十五減」,例如若樓齡已是40年,銀行很有可能只批出25年的按揭(65-40=25),個別大型屋苑或有例外;3. 按申請人的還款能力 – 如入息、年齡(按揭需在75歲前完結,最長按揭期為30年)等等;
  • 若樓齡較大,要面對按揭期較短,即要擁有較高薪金才能獲批足額按揭,同時亦需預留一筆資金作維修之用,而新界村屋(或丁屋)普遍來說估價不足,而且它們面積較大,呎價是較便宜,但整體樓價卻未必少,筆者微見這些未必是最佳選擇;
  • 另一可考慮樓種是新界區一房單位,居屋也是不錯選擇(但需留意最長按揭期或只有25年),但慕請將樓齡鎖定在30年或以下;
  • 以現時月薪計算、30年按揭、年息2.15%計算,較有可能性是樓價350萬元,並付22%首期,首期及相關費用約90萬元,月供約11,000元,估計仍在可負擔範圍內,但似乎350萬元物業現已是稀有品種,建議4年後見機行事吧;
  • Olivia 65歲退休時,樓按仍未供滿(如以上列例子,尚餘約62萬元),所以在退休金內應預留資金處理,另外,上車後可繼續儲蓄、投資增值/收息或選購年金方案,甚至乎日後申請安老按揭,令自己老來生活更有保障!

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