22歲公務員月入30,000元 希望3年後上車 首置500萬元單位是否可行？｜財智姊妹淘
撰文：財智姊妹淘 ｜ 圖片：Unsplash
Danny和女朋友目標25歲置業，並於30歲之前擁另一物業作投資/收租之用。在擁有自己的物業之前，他們會各自與家人同住。他們在目標達成後才會考慮結婚，所以在結婚前不會有額外的特別支出。他們希望自住的物業位於九龍或港島區，約200至400呎；至於用作收租投資物業則沒有特別要求。
讀者的疑問如下：
- 此目標是否可行？
- 二人未來８年應如何進行儲蓄？
- 希望購置的兩間物業的最佳地點？
- 如以上目標不可行，專家有何建議？
Danny你好，多謝你的來信！你的理財目標是在25歲首次置業和30歲再購置物業作投資及資產增值之用，並且你們還有結婚的打算當首次置業後，其實婚姻是非常感性的決定，是男女雙方對愛的承諾和付出。究竟是否真的必須擁有個人物業才策劃及舉行婚禮儀式，我個人認為並沒有太大的關連。只要在策劃婚禮儀式時男女雙方能在婚禮的開支及儲備首期資金中達致平衡和共識，便能隨時策劃婚禮。首先我從以下6大重點出發來調整你們的財務狀況及如何達成目標，讓你參考！
財務狀況分析
再來信中你們沒有清晰說明關於你們每個月現金流的狀況，基於剛投身社會，而家庭負擔並不重，故此希望你好好善用及珍惜現在好條件的優質儲蓄期來盡量調節及節儉消費，全力為置業首期儲蓄。若雙方能在未來8年維持收入的50%作為置業首期儲蓄便是資金增值的大動力！現時兩位的每月收入也有30,000元，作簡單儲蓄，預算二人可每月各可儲蓄15,000元，暫且不作投資選擇！3年後二人的本金儲蓄已達致108萬元，相信籌備購置一個500萬元的單位是可行的！
首次置業的選擇
以現時你們二人能承受的供款能力及平衡個人開支的情況下預算，我建議你們可考慮購入500萬元或以下的樓宇作為置業之用。當然以現時的樓宇價格定位，要購入500萬元或以下的物業的，不論在地區、樓齡和樓宇質素可選擇的單位實在可是寥寥可數，但希望你們明白我的建議是建基於你們實際的經濟狀況作分析，始終你們還非常年青，而且香港經濟和市場的發展實在潛在太多未知之數！若果你們的經濟狀況在數年內有大躍進空間和香港樓市有突發性的事件發生，現時的假設便需要調整 ！
現時500萬元或以下的樓宇選擇可考慮以下兩大市場供應，例如：現時房屋協會推出之新建居屋是提供市價七折的優惠，本人也明白單單用白表來申請，命中的機會率並不高，但成功購置合適單位的業主也比比皆是。現時政府為配合上車盤的訴求推出新建居屋的批次也接踵而來，同時，現時也有地產發展商推出首次置業計劃來專為上車人士作出稅務及樓宇價格優惠，相信此安排也能讓渴求上車的你，提供多一個合適的置業選擇。只要你能好好把握機會和儲蓄好首期需要，相信置業之日，絕對是拭目以待！
年青階段置業上車及個人發展的抉擇
現時你只是欠缺一幅清晰的儲蓄目標藍圖為你將來建立更周詳的理財策劃。關於未來的你，你須慎重考慮將來個人事業的發展性，以及有否需要配合個人事業發展而動用資產進修，提升自我增值能力。若你有進修增值的需要，便必須在你個人儲備中預留足夠金額作日後進修配套之用。至於置業上車，實在無法預測未來的樓市狀況及政府和相關機構對置業人士的要求及配套，有見及此，我建議Danny與女朋友先在沒有太大家庭及經濟負擔時，盡量提升個人資產能力 ，當個人的資產能力達致相當於約130萬元的目標儲蓄時，可因應當時的個人收入及樓市狀況作出平衡，考慮自己能否負擔置業後供樓及雜項開支的置業重擔。對於首次置業的年青人來說，儲備足夠的資產作首期之用固然重要，但請不要忽略供樓按揭是長遠性的生活經濟負擔，務必在置業前深思熟慮自己的生活狀況、可承受能力，才簽署任何置業相關承諾文件 ！
500萬元物業作置業例子說明
現時購入500萬元物業及付出20%首期的標準來說，在首期方面上可在3年後達標，但在按揭批核時，有關於銀行對按揭申請者的個人總收入便需要每月38,000元或以上才能符合供款開支的標準。以Danny的個人預算，在3年後的工作上發展及提升能有40,000元的每月收入是能符合及達標的，故此在默默儲蓄首期之餘，也能持續提升個人工作能力和收入便能輕易上車。
現時購入一個500萬元單位首期預算安排
樓價：50萬元
首期：100萬元 (樓價的20％) …A
地產代理佣金：5萬元 …B
印花稅：15萬元 …C
置業支出總額：(A+B+C) = 120萬元
按揭供款預算安排
按揭金額：400萬元
還款年期：30年
按揭利率：4％ (預算3年後低幅度的加息情況下)
每月供款：19,500元 (已加按揭保險每月供款費用)）
如何儲蓄足夠首期
我建議Danny在選擇投資方案作儲蓄增值時，因工作的關係，你不能隨時捕捉投資的機遇，故此我建議必須先第一考慮儲蓄計劃對現金流的彈性，第二是個人能承受的投資風險能力和經驗，第三才是投資回報。當然儲蓄年期的長短多寡需要因應你的理財目標而釐定，不要盲目跟風及胡亂投資在自己不太了解的高風險投資產品上，結果往往是本末倒置、得不償失。你現時與女朋友各手持的10萬元現金先作你個人的現金流儲備，相信波幅偏低的每月派息的股債混合基金也是其中較合適的選擇考慮。我建議可將每月合共30,000元定額供款投資在一些每月派息美元高收益債券基金，儲蓄期為3年。現時每年平均回報為6厘，因儲蓄高彈性及每月收息，3年後應可儲蓄資產約118萬元作置業首期。坦白說，現時香港樓價高企，屢屢創新高，Danny在將來日子要多留意自己希望選購的地區單位樓市走勢，無論在日後樓市波幅及出現回落跡象時，能好好把握機會為你帶來機遇購置心儀單位。
考慮再置業作收租之用
相信Danny必須循序漸進先購入自住需要的物業，之後便需要適應供樓開支的財務改變，同時在未來的日子，例如：物業裝修、家居電器購置、婚禮的安排、新生命的降臨及個人事業發展各種各種也是需要作出較大開支的安排和配合。至於8年後能否再置業作收租之用，也必須建基於當時香港樓市的供應及價格變化、你們二人當時的資產負擔能力及政府的政策措施作分析，似乎以現時的實質狀況來考慮實在是言之過早！但你們有一顆為將來退休作預算的準備的想法是值得欣賞的。建議Danny可以聯絡專業的理財顧問來詳細定期分析及策劃將來的理財計劃！
美聯金融集團高級副總裁
余淑穎Suki Yu
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