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買大改二手樓須留神 做好驗樓免影響按揭批核︳陳永鍵專欄

按揭

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早前將軍澳康城首都有單位爆出主力牆被違規改動事件,引起社會熱議,日前屋宇署亦推出宣傳片,以提醒業主注意,若未經批准及同意下改動或拆除主力牆,將要承擔法律後果,可被罰款高達40萬元及監禁兩年。如果有人因為相關違規工程導致受傷或財產損害,更可被處罰款100萬元及監禁三年。近年不少業主都會在入伙前為物業進行驗樓,無論是一手樓或二手樓都有,不過兩者注意細節並不一樣,尤其是二手樓及村屋,涉及違規工程的單位,在按揭上問題更大。

相對一手樓驗樓,主要為安排發展商執漏;二手樓驗樓可能較為複雜。由於單位裝修五花八門,更有需要進行驗樓,有些原業主可能曾作間隔改動、更改開放式廚房等,都是常見的裝修改動。
很多時買家可能會被單位的裝修外觀吸引,或以為單位有所改動實屬平常,未有深究。
其實經改動過的單位,可能潛在一定風險,改動主力牆或許相對容易觀察,只要用圖則比對研究即可發現問題。
不過,當中或隱藏更多問題,可能需要驗樓師進行檢驗,才可以知道在漂亮的裝修下,有沒有隱藏「伏位」。

單位改動要合規

這除了關乎單位改動是否合規外,亦影響日後居住環境是否妥當安心。

另一方面,銀行對於曾經改動的單位都較為審慎,必要時甚至會派員上門視察,才會考慮是否批出按揭。
一般來說,輕微改動未必會影響銀行決定,或者有機會獲銀行提供較彈性的處理方法;但如果是較大的改動就未必如此理想。
例如有個案試過遇上二手樓因為廚廁對調,而導致銀行拒批按揭。
在現時按揭塞車的情況下,如果買家不知就裡買入大幅改動的單位,不但可能會導致審批時間拖得更長,亦可能最終會被拒批,這點二手樓買家必須注意。

購買村屋更須驗得仔細

而對二手樓買家來說,尤其是村屋買家更須小心,畢竟村屋容易有僭建問題。
銀行批出按揭前都會派人視察,如果村屋涉及僭建,銀行將會計算重置費,有關費用可能會在貸款額中扣減。

若擔心不懂分辨屋內購建物是否屬於僭建,可以找驗樓師幫忙檢驗。
買樓畢竟是大支出,大多業主都願意花錢買安心。
不過,目前香港沒有「驗樓師」一項專業資格或牌照,但仍然有許多具備必要知識的專業人士可以聘請,例如是註冊工程師、建築師、測量師或香港工程監親學會的註冊成員。
然而,因為現時未有法例規管驗樓的程序及標準,因此每個驗樓師的手法,所用儀器及標準未必一樣。筆者建議,業主須找信譽良好的專業人士進行驗樓。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片