商業物業輕鬆談｜林伯專欄

猶記一位前輩說過的話：「物業的價值，有時並非別人願意出幾多價，而是取決於這個物業，到底能夠為你賺幾多現金流？」
自然，「無知如我」即時去找那位前輩。
筆者到達茶居前先行重組，以免被前輩話「無做功課就來搵我」！
係，近日新聞及個市（樓市），其實只是圍住「住宅物業」來報喜，但另一邊「好爆」的商業物業，例如商廈、工廈、辨公室（寫字樓）、商場及地舖，連連傳來另一情境的消息。

住宅勝在有剛需

生態不同，結局自然不同。
對，「生」的是住宅物業；商業物業卻…看上來錯不了，不中亦不遠矣。
到達閒人處處的茶居，茶未入口，心已靜。

筆者：「老前輩，久候了！」
前輩：「言重了，賢弟今次貿然相約，所為何事？」
哈哈！筆者笑口「舊話連篇」，前輩竟自然接上來，果然朋友易得，知己難求。
筆者：「前輩不要玩了，我文采那是前輩對手，只是順口溜一、兩句，獻醜了！」
前輩：「哪來的玩意兒？斯人今來茶居聚，閒話家常百日閒。有問題就問吧！唔玩啦！（笑）」。
筆者：「感激你多年教誨，令我長不少知識。只是近期見商業物業好似『唔多掂』，但住宅氣氛又好好，陰陽怪氣，所以前來請教。」
前輩：「歷史不會重複，但總是押著相同的韻腳。」
筆者：「我知，但兩個生態（指商業及住宅）真的完全不同。那未來商業物業會影響到住宅市場嗎？」

前輩：「你計數咁叻，你一定知投資者點計數？」
筆者：「我知，炒住宅樓入場費細好多，流動性雖較股債等資產弱，但總比商業物業高，且住宅樓有剛需；惟商業物業可以是無。
睇香港仍有不少死場、甚至有死場KOL；通街尤其是做零售市場的『吉舖』有幾多；甲一寫字樓空置率仍高雙位數等，其實已一葉知秋。
所以，炒住宅樓除了『位置、位置、位置』外，還要睇大圍成交及價格，甚至政策，之後最重要睇埋單位地點樓層座向同個價就得，當然還可以計計租金與供樓比率就差不多得。

投資商業物業計算多

不過，商業物業就不同，要計算的多很多，不多講，就以單一工廈物業為例，都要睇係做大租定比二房東做、來去水位前後門、圖則可以如何改動，因為會影響行業靈活度、有幾多電梯，尤其是有幾多人梯及貨梯、大門口靚唔靚，因會吸引做服務性行業機會率、停車場是否可以入到或入到幾多貨櫃車，因會影響改做貨倉的可能性、大廈做甚麼行業多，影響小朋友或斯文客生意、樓底幾高、大廈有幾多出入口、收垃圾時間及地點轉數、電力是否足夠、附近有沒有重型機械行業，因為隨時可以『震』到無客租…。」

前輩：「得得得，你講出重點了！就是最後一句——『無客租』！」
筆者：「係，我無想到。如果住宅並非地點太差，租金略降都已經可以租得出，但商業物業就完全不同！」
前輩：「對！你都有點慧根。同時，投資商業物業的資金，最主要面對的問題，是相對住宅物業複雜且難以改變，例如較易受經濟週期興衰影響、較長租期又間接代表要找好租客艱難等。這類問題都不是投資者容易改變。
重中之重是，由於投資商業物業金額較大，租金一旦收不了又要還債，估值被下調，要再融資所面對的壓力就更大。屆時資金鏈斷裂，火燒連環船，最終有機會落得被銀行或財務機構出售抵押品、接管甚至清盤下場。」

筆者：「聽閒有大行『特別行動組』開始對『條數唔多掂』的商業物業持有人追數。」
前輩：「咁就當然啦，你估銀行開善堂咩。其實你睇真少少，以前銀行都好畀機會，但今時大環境唔容許咁做。

時間隨時變敵人

一來整個香港投資環境今時唔同往日，『等大環境翻生』這支歌仔無得再唱。以前銀行可以等到債仔重新收到租，但現時位置差少少，便隨時變成長吉舖，事關民眾及租客消費模式改變，要重新找租客並非易事。在供需關係下，租金收入就算不大跌亦難以大升，你睇新蒲崗工廈出租率，就算有新樓入伙；加上港鐵站出口近了，但也不多見租務市場有多少起色就知一二。

收不到租就自然影響資金流，這個銀行必然會考慮，因為關係到放貸風險；二來租金收入不穩或下跌，就自然影響物業估值，這同樣是銀行考慮重點，事關放貸時必然考慮到抵押品價值，若其估值下跌，尤其是商用物業估值可以跌到深不見底，銀行『聞到味』又不可以當睇唔到，自然要重新計數；三來就是銀行都無能為力的一點，就是最驚再融資無門！
你知道，銀行做生意，並非想揸住你的物業，而是想從中取利，即是收息，因為佢唔係想做樓王，佢哋只係想錢搵錢，所以先借錢給你。如果銀行最後計過，你又收不到租，又無其他抵押品或新加人頭做擔保，在權衡利弊後，惟有『做嘢』。」

筆者：「咁銀行為何不給點時間，可能有轉機呢？」
前輩：「都話今時唔同往日！好景時，時間是你朋友；逆境時，時間就變成敵人。一來利息不會因為無租金而減少；二來物業估值可以隨時間再跌。銀行計一計，當然揀現在進行式去收啦！」
筆者聽到這裡「頭都大」，然後前輩突然一句：「想多無謂，飲茶啦！」誠然，事不關己，己不勞心。飲！