三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇

三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇

樓市

疫情好轉,發展商傾巢而出推盤,近期有三大全新盤推出,部分更已有價錢參考,當中有社區配套成熟的舊樓重建項目,亦有新發展區的物業,心儀入市的準買家,應該如何抉擇?

其中堪稱市區舊樓重建專家的恒基地產(00012),旗下於大角咀的重心項目利奧坊系列,又有新一期推出。

早前已公布命名為利奧坊•壹隅,為第四期,日前正式上載樓書,提供614伙單位,樓花期長約兩年。

 三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇
(圖片來源:新傳媒資料室)

利奧坊•壹隅交通配套方便

恒基物業營業(二)部總經理韓家輝表示,項目提供開放式至三房戶型,戶型多元化,迎合不同家庭的需要。

項目設於尖沙咀美麗華廣場的示範單位及售樓處已完工,於復活節假期間已安排代理高層優先參觀,預計短期內對外開放,最快5月初推售。

樓書資料顯示,大廈分為第1及第2座。標準單位方面,開放式戶實用面積介乎206至209平方呎,共80伙,佔約13%。

全盤最細單位為2座3樓M室,實用面積184平方呎,連94平方呎平台。至於標準戶最細206平方呎,設於1座N室及2座M室。項目預計關鍵日期為2024年5月。

對比同系項目,利奧坊•壹隅是系內最靠近港鐵奧運站及最臨海的項目,一站抵達高鐵西九龍站;兩站可達香港站。

加上大角咀是配套成熟的社區,衣食住行十分方便,而且單位面積細,入場銀碼不大,料吸引上車客及投資者興趣。

 三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇
(圖片來源:新傳媒資料室)

啟德一房8球有找

此外,除了舊樓重建項目外,亦有新發展區的物業推出,而且一個位於啟德;另一個為錦上路,均極近鐵路的項目。

會德豐旗下原擬今年初登場的啟德MONACO MARINE,發展商在復活節長假期前公布首批價單,推出112伙,最高12%折扣優惠,折實售價796.3萬元起,折實呎價23,491元。

之後在復活節長假期一連兩日加推,共推出342伙,佔全盤供應61.2%,折實呎價23,170至28,823元。

入場單位為1A座3樓B室,實用面積326平方呎,屬一房間隔,折實呎價24,429元。

參考同區的一手新盤,最近期推售為同系 MONACO ONE於2021年11月推出首批99伙,折實平均呎價23,365元,折實入場價為756.8萬元,以均價計,是次貴約6.3%,反映發展商定價不算保守。

筆者已不下一次介紹啟德的發展配套及投資前景,作為香港十大基建之一,是罕有的全新市中心大型綜合社區規劃。

 三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇
(圖片來源:新傳媒資料室)

再者,近年來政府大力推動「起動九龍東」,以加快轉型成第二個核心商業區(CBD²)。

交通方面,項目鄰近港鐵屯馬綫啟德站。屯馬綫餘下路段已全綫通車;而沙中綫紅磡至金鐘段則預計於年中通車。

屆時從啟德站到金鐘站只需要六站車程,約12分鐘車程,即由一大商業區連接另一商業區,投資前景備受市場看好。

另一個重點新盤,為香港人一向追求交通方便的鐵路上蓋住宅項目,位於屯馬綫錦上路站項目第1A期柏瓏I。

柏瓏I開揚具鄉郊感

該項目由港鐵公司(00066)、中國海外發展(00688)、信和置業(00083)、嘉華國際(00173)合作發展。

項目合共提供2,200伙分層住宅,當中第1A期715伙單位為第一批面世的單位。

同時,由於錦上路站一帶物業以低密度住宅及村屋為主,而項目周邊為低層建築或田地,相信大部分單位可擁開揚景觀,即是既擁有鐵路上蓋的方便,但又有鄉郊的寧靜感覺。

另項目設有面積逾13.5萬平方呎園林,以及逾37,000平方呎的雙會所,項目會所面積為港鐵住宅項目最大。

再者,可盡享「北部都會區」發展機遇,擁屯馬綫及北環綫優勢,貫穿港深商業核心。

根據樓書資料,戶型間隔介乎一房至三房,當中主打一房及兩房,佔全盤單位約84%。

柏瓏I首張價單合共168伙,包括了52間一房、98間兩房,以及18間三房單位。

定價由723萬至1,666萬元不等,實用呎價介乎19,057至22,624元,最高折扣16%;折實價介乎607.99萬至1,399.44萬元,折實呎價介乎16,008至19,004元。首批單位以即供價付款,約九成單位價格低於1,000萬元。

 三大新盤終極比併 舊區重建vs新發展區如何抉擇
(圖片來源:新傳媒資料室)

甲廈空置率飆升

疫情影響港人生活環境及習慣,在家工作(WFH)成為新常態。不少企業也讓員工居家辦公,以遙距方式與外界溝通合作。

雖然未知在家工作,會否變成未來職場的恆常風氣,但帶動了在家像度假的防疫住宅新趨勢,料位於新界或較偏遠離島的物業,或成為部分置業者資金的新出路。

在毋須外出上班的情況下,交通配套相對變得次要,發展商在物業配套上亦有轉變。

舉例會德豐啟德MONACO MARINE項目設有Zoom Saloon私人工作間,向住戶提供手提電腦、平板電腦等租借服務,為需要在家工作的住戶提供便利。

同時,新冠肺炎疫情加速遙距工作模式的成熟,WFH是疫情開始後才普及的職場名詞。

即使近日情轉好,許多白領工作者仍未恆常回到辦公室上班,致令寫字樓空缺增多,商廈空置率亦飆升。

中環商廈空置率創歷史新高

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,第五波疫情肆虐;加上內地疫情反覆及俄烏局勢未穩影響,拖累2022年第一季寫字樓租賃市況。

今年首季成交量僅錄得1,192宗,創2020年第一季後新低。

當中中環商廈空置率表現上升至8.37%,數字創歷史新高。

他分析,商廈市場缺乏中資及外資支持,企業態度保守審慎,亦令港島區甲廈空置率持續高企。

疫情肆虐令部分企業無法正常辦公,營商環境相對惡劣,不論中外企業都面臨縮減規模甚至結業。

然而,個別業主憂心單位長期交吉,故願意減價吸引租客,因而令低價租務個案增加,減低甲廈空置情況。

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圖片來源:新傳媒資料室