中央轉口風!重量級官員「放水」救亡 內房股債「核爆」前夕保命活下去?|胡說樓市

中央轉口風!重量級官員「放水」救亡 內房股債「核爆」前夕保命活下去?|胡說樓市

內地樓市開始降溫!內房債務危機不斷發酵,屢有房企出現債務違約、逾期還息,國際評級機構已下調了不少內房企業的信貸評級,購房者也日漸失去信心。內房股、債雙殺的情況已持續了好一陣子。內地房地產相關活動約佔中國國內生產總值(GDP)四分之一,其發展對中國經濟增長舉足輕重,更有人擔心內地樓市調整,可能會影響到本港樓市。

撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、中新社

不過,近期中央對內房的監管似有鬆綁的跡象,口風上沒有之前嚴厲,目前市場關注內房最壞時機是否已經過去。

9間內房境外違約

今次內房債務違約危機,可能是中國經濟改革開放以來最嚴峻的考驗,涉及樓市、銀行,以至整個金融系統。

此前不少人憂慮,今次危機會演變成「雷曼2.0」,到底情況有多壞?

從中國恒大(03333)開始的內房債務違約危機不斷蔓延,且有「火燒連環船」之勢。

據興業證券10月底的統計,今年在美元債市場出現違約事件的內房企業已達九間,包括泛海控股、花樣年控股(01777)、華夏幸福、天房集團、陽光100中國(02608)、泰禾集團、新力控股(02103)、藍光發展、當代置業(01107),未償金額超過280億美元,即近2,190億港元。

另一邊廂,國際評級機構不斷下調內房企業的信貸評級,以反映違約風險上升。

當中穆迪10月中曾一口氣下調多家內房企業評級,包括綠地香港(00337)、陽光城、中國奧園(03883)、佳兆業集團(01638)、祥生控股集團(02599)、富力地產(02777)、中梁控股(02772)等。

也有內房接連被降級,如恒大、佳兆業、花樣年等,此前就被評級機構在短時間內,數度下調信貸評級。

內房債務危機現曙光 盼望中央出手相救 投資者仍需打醒12分精神 |胡說樓市
(圖片來源:胡說樓市)

內房債券遭拋售 企業發債成本急升

在降級潮下,內房債被大舉拋售,債價急跌。有分析估計,債券持有人的財富,在半年間至少跌三分之一。

另外,行業融資能力不斷下滑,內房企業發債成本更高,可謂雪上加霜。內房企業境外債利率已經連續三個月維持大幅增長。

內媒引述貝殼研究院數據顯示,10月房企境外債券利率均值突破10%的高點,達到10.65%,較9月大幅上升157個基點。

超過10%到底是怎樣一個概念?以騰訊控股(00700)作例子,騰訊今年4月發行的30年期美元票據,利率也只是3.84厘。

由此可見,內房的發債成本之高可想而之。

境外發債規模大減 惡性循環

在發債成本急升下,房企融資總額進一步收窄,其中境外發債規模下降最為明顯。

貝殼研究院統計顯示,10月份房企境外融資共發行六筆債券,發債數量年內第二次降至個位數;境外融資規模約101億元人民幣,按月下降63.3%;按年下降69.6%。

今年1月至10月房企境外發債折合約2,471億元人民幣,同比下降約37.4%;境外融資規模佔比維持31%左右的低水平。

「三條紅線」的去槓桿化政策下,內房的融資能力本已相對收緊。

如今內房企業發債成本急升,除了令債券再融資變得困難外,也可能令行業發展失去動力,形成惡性循環。

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(圖片來源:胡說樓市)

房地產稅即將推出 政策轉捩點或出現

目前市場最關注中央會否放鬆行業監管,放生高負債內房。

有分析認為,內地推房地產稅在即,或同步放寬部分政策,如限價等。事實上,近日的確出現不少利好訊號,當局的態度亦有轉溫和跡象,並已召集房企開會摸底。

哈爾濱人才獲10萬資助買樓

哈爾濱10月10日出台「十六條」政策,穩定房地產市場,當中包括為大中專以上學歷的人才提供最高10萬元人民幣的首置現金補貼、放寬貸款年期等多項內容。

業內普遍認為,這是哈爾濱促進銷售,為房企減負的「救市」舉措,預計後續跟進城市會增加;此前哈爾濱樓市已連跌八個月。

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(圖片來源:中新社)

重量級官員及監管機構放風

另10月底國務院副總理劉鶴,在「2021金融街論壇年會」上表明內房風險總體可控,指「合理的資金需求正在得到滿足」。

人民銀行副行長潘功勝也同一場合表示,在金融管理部門的預期引導下,對於房地產市場,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為得以矯正,融資和金融市場價格逐步恢復正常。

外界解讀是釋放「放水」訊號。

其後,《華爾街日報》報道,當局考慮放寬房地產政策限制,以幫助陷入困境的開發商出售資產。

報道指出,人民銀行考慮放寬監管內房債務的「三條紅線」,例如容許國企等收購其他內房的項目時,相關債務可以獲豁免,不計入買方的債務比率。

因為不少國企現時不想收購資產,正是擔心收購會令債務明顯上升,甚至觸及「三條紅線」限制。

高盛撈內房債

目前市場普遍的看法是內地政策會出現轉捩點,當局或適度放寛監管。

有投資者更已預早部署。

高盛此前接受訪問時指出,正在買入中國房企債券。

高盛投資組合管理團隊成員Angus Bell指出,隨內房企業債價顯著回落,現價水平具有投資吸引力,故已經酌量增持若干內房債券。

他認為,手投資者近期過分拋售內房債,但內地監管部門不太可能會讓內房行業崩潰,相信當行業完成調整後,樓市會健康發展。

另一邊廂,內房股價近期亦陸續開始出現反彈。

恒生中國內地地產指數自9月20日見底以來,已反彈接近兩成,遠跑贏恒指同期的近7%升幅。

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(圖片來源:中新社)

樓價仍未止跌

盡管如此,內地樓價跌勢仍未止,無論一、二抑或三線城市也無一幸免。

根據國統計局測算,一線城市一手房價按月持平,京滬按月分別升0.6%和0.1%;穗深分別跌0.3%和0.2%。當中廣州房價連跌三個月,一線城市二手住宅銷售價格,按月下降0.4。

至於31個二線城市的一手房價,由9月的持平,轉為下跌0.2%;35個三線城市房價按月跌0.3%,跌幅擴大0.1個百分點。

房地產是中國經濟的命脈之一,所以不少人中央不會放任內房「爆煲」不理,內地樓市「軟著陸」的可能性較大。

然而,中間過程難免出現陣痛,有意投資內房股的投資者最好繼續打醒十 二分精神,前車可鑑,如欲投資大灣區的港人亦必須小心政策風險,以免資金被鎖死。

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