二手樓反映實際價值 賣唔出嘅樓點解要買?|1% Anthony

二手樓反映實際價值 賣唔出嘅樓點解要買?|1% Anthony

讀者施先生:
你好!香港樓價實在太貴了,500多萬元只買到200多平方呎樓,最近有個地產經紀好落力推介本人買海外樓,例如泰國、馬來西亞等,這個價錢可以在當地買到2,000平方呎,面積大十倍。買海外樓很抵,為甚麼不見閣下買入呢?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash、iStock

二手樓樓才能反映實際價值 賣唔出嘅樓點解要買?|1% Anthony

如果閣下已差不多退休,或計劃移民,純粹想住大些、住好些、生活指數低些,輕輕鬆鬆過日子,這個想法是對的。然而,如果還未想退休,到海外買樓的目的並不是為了自己搬過去住,而是為投資賺錢,那就大錯特錯了。因為閣下沒有搞清楚,甚麼是價錢、甚麼是價值?

正如讀者所說,代理很落力去銷售。同樣是500萬元,可以買大10倍,買2,000平方呎,然而買樓是否只看價錢呢?

睇實際和投資價值

若真的好筍,大把人搶住要,為甚麼山長水遠來香港,餵到埋港人咀邊呢?買樓,並非只睇價錢,最緊要是睇價值。價錢,並不等如價值。

只看價錢和便宜,很容易啊,買到這世界邊端就可以了。例如中東地區,有些地方年年打仗,仰望夜空,飛彈多過星星,當地樓肯定很便宜。

又例如之前筆者到過烏克蘭,首都基輔市中心的呎價,也不過是1,000元,又抵買嗎?到處爛尾樓,買來有何用呢?價值從哪裏反映呢?首先,反映在租務上。租金是在當地生活的人,真金白銀願意付出幾錢來使用這個單位。

因此,租金與當地人的收入掛鈎,例如月入10,000元,或願意用3,000元來租樓;又例如月入10萬元,或願意用30,000元來租樓。總不會月入10,000元,用30,000元來租樓吧!因此租金愈高的地方,反映當地人工作的賺錢能力愈高,而樓的實際價值,應該愈高。

二手樓樓才能反映實際價值 賣唔出嘅樓點解要買?|1% Anthony

代理說,泰國、馬來西亞的租金回報有5厘。是的,如果租到的話。到底是甚麼意思呢?話說有次筆者到泰國考察,當地朋友就告訴我:「本地人租不起這些新樓,如果要買,就買BTS的Thong Lo站附近幾個站,遠些就不敢包。」

去到馬來西亞又遇到類似情況,當地的朋友告訴筆者:「本地人那會租得起?靠外國人租,所以如果要買,買雙子塔一公里範圍內就好。」

其次,價值會反映在二手市場上。買賣價與租金不同,除了實際使用價值外,也反映了投資價值,買家之所以願意用10,000元呎價買入,是因為買家覺得值10,000元,將來可以用高於此呎價的價錢賣出。

買賣價與當地人的收入有關係,但關係卻沒有租金那麼密切。影響買賣價因素太多,尤其是資金流向,在量化寬鬆政策(QE)的世代,資金追逐優質資產,樓價愈高,反映買家心目中香港樓的保值能力、升值能力愈高。

記住!是二手,不是一手。一手可以賣給外地人;二手才是實際價值。賣得出的樓,才是值得買的樓。

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