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    人到中年兩招練成財務自由:用「林鄭plan」買二手樓、保險融資40萬變100萬|諗sir

    人到中年兩招練成財務自由:用「林鄭plan」買二手樓、保險融資40萬變100萬|諗sir

    讀者馬先生:你好!本人人到中年,無樓而僅有小量積蓄,並正幫家人還債。本人與太太也是39歲,兩人月入合共79,000元(本人月入44,000元、太太35,000元),有一個6歲小孩。

    現有積蓄80萬元,沒有投資只是淨儲錢,每月開支包括租樓12,000元;家人債務用本人名義借貸8,000元(尚有48期就還清),爸媽家用及屋企開支等約40,000元,每月可儲約40,000元,每年兩公婆4月份會出bonus約14萬元。

    兩公婆未買過樓,有兩個人頭名額可用,但人工又過了買白居二或居屋;買私樓又不夠首期,希望利用投資增值財富,求閣下指點,可否達成一生三宅及財務自由嗎?謝謝!

    撰文:諗sir| 圖片:Unsplash

    買樓是其次,最緊要讀者明白人生每天花時間,要令自己走在正向循環。

    讀者雖然不用還債,但借貸力被家人用了,買樓借貸力下降至[(44,000+35,000)×50%— 8,000]÷10,000×2.59*=約815萬元。

    筆者建議讀者買樓,因現時不買樓,到45歲後,便要解決借貸力開始下降的問題。(圖片來源:Unsplash)
    筆者建議讀者買樓,因現時不買樓,到45歲後,便要解決借貸力開始下降的問題。(圖片來源:Unsplash)

    可買二手樓9成上會

    原本未借貸前,借貸力約1,023萬元。筆者建議讀者買樓,因現時不買樓,到45歲後,便要解決借貸力開始下降的問題。

    買樓可考慮800萬元之下的物業,以九成上會,用「林鄭plan」買入二手樓,不要買新樓。

    因為讀者已有貸款在身,再上新樓的「呼吸plan」,個人環聯(TU)報告會「太花」。

    買樓的樓價不一定會賺,但閣下每月供樓,便可停止供肥業主,而是將錢儲蓄在自己戶口,這件事好重要;否則,讀者每日只為別人忙,而自己零累積財富。

    此外,由於每月可儲蓄40,000至50,000元;加上14萬元bonus,有信心可入計入買樓借貸力內。惟暫時只將bonus數目當buffer,有需要時才拿出收入證明來幫手。

    讀者亦可同時儲100萬元,給七至八年後的自己。方法是將月儲40,000元,合共十個月40萬元的本金,投入保險融資方案,八年後可取回100萬元,當中約九成保證。

    現時坊間最好的保險融資方案,借貸部分是不會計入TU,以及須提供的資產證明要求較低。環觀坊間提出的保險融資,不但需要計入 TU,影響借貸人之後買樓之餘,十年的內部回報率(IRR)僅10厘;而筆者提供的方案,IRR分別為六年6.27厘;七年8.37厘;八年10.48厘。

    如果資金放八年,40萬元便產出約58.8萬元盈利(即147%回報),八年後取回100萬元;如果投資博七年,也升近九成(88%),40萬元投入後,可取回逾70萬元。

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