樓市今年累跌4%  耶倫再上場樓價必歷史重演下跌?來年樓市或明升暗跌|胡說樓市

樓市今年累跌4% 耶倫再上場樓價必歷史重演下跌?來年樓市或明升暗跌|胡說樓市

踏入2021年前,市場最大的不明朗因素——美國大選,似乎已塵埃落定。如無意外,明年全球焦點將投放於美國新任總統拜登,如何帶領美國走出疫情所引發的經濟困局。

撰文:胡說樓市|圖片:胡說樓市、istock

美國經濟如今有多水深火熱?10月份當地失業人數逾1,100萬人,數字遠遠超過2008年金融海嘯,而新增工作職位則持續減少,美國已有300萬業主或因斷供面對被銀行收樓。

拜登努力籌組財金班子,為再度走下坡的經濟力挽狂欄。聯邦儲備局前主席耶倫(Janet Yellen),一如預期獲提名為財政部長,若獲參議院通過,她將成為首位執掌財政部的女性。

「鴿派」的耶倫延續了前聯儲局主席伯南克的量化寬鬆政策(QE),是貨幣政策的信徒,料有利美息續低企。她臨危受命的首要任務就是擺平各黨,令國會接受並通過新一輪經濟救助方案,以緩和嚴峻失業問題。換言之,美國政府將再大花金錢,財赤勢再創新高,美息處於0至0.25%至少維持多數年。

沙盤推演下,由於美國勢再大量舉債,明年美元跌勢似乎已成定局。另一方面,香港差餉物業估價署10月樓價指數按月微跌0.5%至380.9。今年首十個月該指數累積升幅收窄至僅0.45%,若與去年5月歷史高位396.9點比較,樓價累跌4.03%。

香港樓市愈近年結,走勢愈弱。如果明年美國財金政策擺出鴿派姿態,美息又低企,對港樓又何啟示?美元大貶是否令本地樓價變吸引而向上?

何必偏偏選中她?

如何收拾美國經濟衰退這個爛攤子?其實,耶倫接受這個燙手山芋背後已早有盤算。她是美國數一數二有資歷、有歷練的經濟學者,專攻勞工經濟,即處理失業問題。

她出任過聯儲局主席,對管理市場期望早有經驗。若她順利成為財長,將有利財政部與聯儲局好好合作改善經濟。在政治上,耶倫算是德高望重,於兩黨都有說服力,料由共和黨主導的參議院通過她任命機會大。

簡言之,若在耶倫領軍下,有更多利好經濟及樓市政策,避免樓市斷供潮。加上她關注失業,她在聯儲局時最佳的政績,或是令美國失業率降至數十年以來的低點,有市場人士認為,這反被其後上場的美國總統特朗普邀了功。

今年樓市累跌4% 耶倫再上場美元勢遭殃? 本地樓市或明升暗跌

美元大弱勢已成

其實,前美國儲局主席伯南克及耶倫所推的QE政策,一直被人詬病。回帶至2008年美國爆發次按金融危機,為免美國銀行系統性崩潰,聯儲局大量買債,包括毒債,向市場釋放海量流動性,令信貸鏈重新運作。

結果是,美元大幅貶值,商品及資產價格急升,最終救了銀行,卻埋下之後貧富懸殊劇化困局。

所以,有市場人士已提出警告,耶倫上場或將美國財赤及債務問題推向「萬劫不復」之境。而她任內更被批未有掌握好加息時機,未為QE衍生泡沫撥亂反正。
她為了壓低失業率而太遲加息,令鮑威爾上場時,因當時經濟很快再度轉弱,已無太多「加息」彈藥。

而耶倫上場意味美國再印銀紙,加大政府債務,股樓料齊升,美元的大弱勢已成。耶倫已向外表明,美國需要「非常的」財政刺激,國會一定要通過新一輪經濟復甦方案。

就連拜登挑選經濟顧問團隊的成員,亦曾於今年3月撰文指,面對疫情衝擊,債務和赤字不構成風險,政府應把對赤字的放置一旁,拿出所需應對措施。

究竟美國政府債務有多大?

為了抗疫,美國今年3月通過了2萬億美元救助方案,金額已經相當於美國政府年度預算一半。去年美國聯邦債務對GDP比率是107%,市場料明年升至120%創新高,而2022年再升至超過120%水平。

其實,各國為了應對疫情,貨幣及財政政策雙管齊下。央行大量發債同時,又要加速債務貨幣化。評級機構惠譽表示,全球量化寬鬆的規模已超越2008年金融海嘯,新量寬下資產購置已達美國GDP的20%。

美國政府透過龐大開支救市,最終由債務埋單,令美元更易貶值。再加上QE無限輪迴,摩根士丹利已指出,明年美債發行規模已遠超過聯儲局現時買債速度,該局需要加大QE力度。美匯指數亦已由今年高位近103水平跌穿92水平,跌幅超過一成,未來走勢或一浪低於一浪。

今年樓市累跌4% 耶倫再上場美元勢遭殃? 本地樓市或明升暗跌
新盤暢旺,下年樓市會否同樣暢旺?

過去耶倫上場港樓即跌

耶倫在任聯儲局主席時,於2012年底展開加息步伐,於2015年及2016年各加息一次;其後在2017年加息三次;2018年她卸任時聯邦基金利率最高為1.5%。
與此同時,根據差估署資料,香港樓市在過去十多年出現跌浪,分別是2009、2016年及今年,2009年下跌約15%(與金融海嘯有關),而2016年跌約7.5%,正值耶倫上任後美息正常化;但如今耶倫上場執掌的並非聯儲局,而是財政部,更直接影響的會是財政政策,而非貨幣政策。

美息走勢與本港樓價有高度關聯,但問題是,目前美息再接近零,本港一個月同業拆息(Hibor)近期徘徊於0.15%低水平,有利降低供樓成本,對住宅樓價有支持。

同時,港美息率已低無可低,除非實施負利率,否則供樓成本再降的空間十分有限。

美元走勢與港樓關係

一般認為美元強,香港樓價走軟;反之,美元弱,香港樓價偏強。歷史果真如此?

至於美元走勢對港樓有何影響?一般認為,基於聯匯制度,而美元指數與香港樓價的相關系數逾八成,即是美元強,香港樓價走軟;反之,美元弱,香港樓價偏強。歷史果真如此?

以上述2016年為例,樓價短暫跌少於一成,因憂慮美國加息令利息成本上升,而2016年美匯指數由年頭92抽升至102水平,印證了美元強,港樓價弱,背後無非與現金價值有關。

至於2008及2010年,美匯指數低點分別為72及75水平,而2008至2015年美匯都偏弱,在90水平以下較低水平,2008年後香港樓價上升周期與美匯弱勢吻合。

不過,此角度分析真的萬試萬靈?如果明年美元大弱,是否預示香港樓價必見升浪?可是,在2003年沙士期間港樓重創,而同年美匯指數由97跌至86水平,美元跌價港樓卻照跟跌。另一例子為1995年美匯見底後,展開七年升浪,而香港樓價卻在1995至1997年大升,未出現美匯升而港樓價跌的背馳情況。

明顯美匯與樓價關係只是其中一個重要參考指標,而非絕對因素,環球經濟環境與房屋供應對香港樓價亦意義重大。再者,對於非美元買家(包括人民幣買家),要是將外幣轉為港元在港買樓。基於港元與美元掛勾,受美匯潛在跌幅影響,港樓有機會明升暗跌;因此,即使明年美元跌,亦不代表樓價必然照升如儀。

聯匯是兩刃劍,一方面帶來穩定;另一方面,港元資產價要跟美匯走勢而波動。要是港樓因美元走弱而貶值,海外資金會否湧入,還要視乎投資價值,即經濟、就業及租金升勢。然而,香港已連續四個月現通縮,港樓會否愈遲買愈平,相信只能拭目以待。

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