七折盤煥然懿居截止申請！同場加映年底前開售4個新樓盤｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市、istock、新傳媒資料庫
由於柏傲莊銷情火爆，令其他發展商不敢怠慢，加快推出新盤應市，市場估計，年底前新盤有近千伙推出，勢出現大混戰。
不過，有意「上車」的人士，除了盯緊新盤外，最值得留意的，就是市建局位於紅磡的首置先導項目煥然懿居，最近推尚餘43個貨尾單位供申請，入場費最低的開放式單位只需355萬元。
雖然勢必「爭崩頭」，但值博率確是甚高。
首置上車盤開價七折
由市建局負責發展的港人首置先導項目煥然懿居，其實早於去年初公開發售，整個項目共有493單位，因認購理想，大部分已售出，僅餘43個貨尾單位，該批貨尾於上週二（11月10日）起接受申請，下週一（23日）截止。項目位於紅磡鶴園街8號 ，戶型涉及開放式、一房、兩房及三房單位。
市建局將該批貨尾單位的定價，由原先的六二折，改為市價七折；申請人的入息要求，則繼續沿用新居屋白表申請人入息限額及該限額加三成。資產方面，則不可超過現行居屋白表申請人的資產限額加三成。
申請限額料修訂 留意月入要求下限
今年新居屋的入息限額及資產限額因已調整，故該批首置上車盤的貨尾單位申請限額預計亦會修訂。一人申請者的月入要求料修訂為33,001至42,900元，資產淨值上限料修訂為110.5萬元。
二人或以上的家庭申請者，月入要求料修訂為66,001至85,800元，資產淨值上限則料為221萬元。還有一點不容忽視，假若月入水平低於要求下限，均不符合申請資格。
煥然懿居呎價勝同區二手
市價七折的煥然懿居，呎價介乎12,500至13,900元，與同區二手價相比，實在大為「低水」。以同區樓齡七年的薈點為例，根據中原地產網站資料，薈點二手呎價高達18,800至21,000元。
最便宜的放盤單位屬中層，售455萬元，實用呎價18,800元，實用面積只有241平方呎，對比煥然懿居開放式單位的284平方呎還要細，卻賣貴100萬元。至於同區另一屋苑昇御門，現二手呎價介乎17,600至20,000元。
而目前最平二手放售單位位於1座低層，售590萬元，但呎價高達19,600萬元，而單位實用面積只有300平方呎。面積與煥然懿居開放式單位相若，但售價卻高出66%。煥然懿居的定價確是極具吸引力，與同區二手比，近乎「無得輸」。
短期發展商推盤追落後
根據中原地產資料，截至本週一（16日）止，一手私人住宅買賣合約登記錄11,731宗，總值1,371.7億元。該行預期，整個11月約有1,800宗及200億元，將按月升74.4%及84.3%，為今年6月2,139宗後的五個月新高，金額亦將為自今年7月222.9億元後四個月新高。
儘管有關估算看似樂觀，但全年計，中原估計今年全年一手宗數及金額，較去年均見下跌，料分別按年下滑29.9%及26.7%，至約有14,500宗及1,650億元。
該行料，一手宗數及金額齊創2013年9,753宗及922.7億元後的七年新低，當中涉及政經及疫情因素。倘若本地疫情轉趨穩定，相信發展商於年底前及明年初，亦將加快推盤以追落後，市場預料，年底前將有近千伙新盤出籠。
有望年底前開售的新盤，分別位於佐敦、油塘、深水涉及屯門青山灣的洋房等，九龍市區將成新盤主要戰場。
（一）本木
最新鮮出爐的恒地位於佐敦德成街2號的重建項目——本木，剛公布首張價單，涉及50伙，折實售價則由574.8萬元至2,139.9萬元，折實呎價21,755至28,456元。
首批50個單位實用面積256至752平方呎，入場單位為開放式，單位面積256呎，折實售價574.8萬元，折實呎價22,453元。首張價單戶型涵蓋開放式至三房，當中包括開放式單位6伙、一房單位28伙及兩房單位12伙，三房單位則有4伙。
（二）蔚藍東岸
而勢與本木正面對撼的蔚藍東岸，位於油塘祟信街，同屬九龍區。全盤共688伙，首批推售138伙。戶型包括開放式至三房，實用面積介乎約271至798平方呎，折扣後入場費介乎489.5萬至1,525.1萬元，折實呎價約15,964元至20,554元。
發展商五礦地產已揚言，會採取「先求量再求價」的銷售策略，首批單位開價較同區樓價低三成，相信新盤戰將更趨白熱化。
（三）弦雅
至於佳兆業集團及宏達控股合作發展，位於長沙灣醫局街項目弦雅，亦最快12月開賣，項目共有95伙單位，其中六成為開放式單位，四成是一房單位，另設特色戶。
（四）瑧譽
還有保利置業旗下位於屯門青山灣臨海洋房瑧譽，亦推出九伙單位，包括六幢洋房及三間居室作招標，當中六幢洋房實用面積為4,159至4,601平方呎。另外，根據地政總署資料，截至10月有三個住宅項目獲批預售，數量共981伙單位，其中較為矚目有新地的何文田太子道西195號項目，將建101個單位，項目亦於年底前推出。
待批預售新盤約12,000伙
其實，短期待批預售的新盤亦多，其中較為矚目是會德豐地產旗下啟德沐泰街12號MONACO，現正待批准預售樓花同意書。第一期提供399伙，料最快年內開售；而第二期則有247伙，兩期共有646伙。
而MONACO一期的住宅實用面積約280至760平方呎，戶型包括開放式至三房，其中以兩房戶為主，佔該期總單位總數逾四成；另料有四成單位享有海景。目前同區二手成交呎價約27,000元。
同樣待批預售樓花同意書的，還有恒地系位於屯門帝御系列第三期帝御•嵐天，提供557伙；信和置業等旺角山東街項目提供322伙，主打一房，亦有望最快年底前開盤。 由此可見，短期一手樓供應仍陸續有來，截至10月份，共有24個新盤待批預售，單位總數逾12,000伙，「上車」人士大可慢慢挑選。
