估價腳仔軟!銀行集體調低估價自保:移民平讓、豪宅筍盤拉隊回歸!

估價腳仔軟!銀行集體調低估價自保:移民平讓、豪宅筍盤拉隊回歸!

樓市

港樓估價有危機?美國縮減買債後第二周,銀行繼續調低估價自保,中原估價指數CVI跌穿30點後止血,預示樓價高位回軟未結束,但樓價掉頭向下的信號尚未確認。大市造好,剛需購買力積極入市,惟指數尚未反映新冠變種病毒出現的影響。

撰文:經一編輯部| 圖片:中新社

H按創逾11個月新高

香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)今日升至0.2厘,連升6個交易日,創逾11個月新高。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,雖然近期HIBOR有所上升,但相信對選用H按計劃之供款人士影響輕微。

假設以每貸款額500萬元、還款期為28年計算,若以今日(12月6日)HIBOR及拆息按揭計劃H+1.3%,與今年一個月HIBOR最低位0.06厘及H按計劃H+1.3%作比較,兩者實際息率分別為1.5厘及1.36厘,相差13點子,每月供款由$17,902上升至$18,233,即相差$331或1.8%。

如與H按計劃封頂息率2.5厘作比較,今日按息仍低100點子,每月供款少$2,474或11.9%,相比之下,供樓人士比封頂息率或P按按息仍能節省更多利息。

曹德明預期,拆息於明年第一季前大機會維持於0.4厘以下水平。由於實際供款影響輕微,H按計劃仍有一定吸引力,料選用H按的比例仍維持高水平。如未來拆息持續大幅上升,及至封頂息率2.5厘,不排除部份置業人士或考慮選用定息按揭以鎖定息率。

估價指數連跌後止跌

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,較早前美國縮減買債後第二周,銀行繼續調低估價自保,上周中原估價指數(主要銀行)CVI跌穿30點。預示樓價高位回軟未結束,但樓價掉頭向下的信號尚未確認。

直至本周中原估價指數(主要銀行)CVI最新報32.14點,較上周回升2.26點,意味銀行並非睇淡樓市,預示樓價不會掉頭轉跌。

事實上,指數連續4周在30點上下反覆,預示樓價調整輕微,繼續於高位爭持。指數尚未反映新冠變種病毒出現的影響,需密切關注未來數周CVI走勢。

至於12月中旬美國聯儲局會議可能提前結束買債,對銀行按揭取態的影響將於12月下旬公佈的CVl才開始反映。屆時CVl的動向,可以預告2022年本地樓價走勢。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

裕東苑移民盤430萬平賣

中原地產朱偉雄表示,分行新近促成東涌裕東苑A座極高層12室成交,實用面積530平方呎,兩房間隔,居二市場叫價480萬元。

該裕東苑單位6月開始放盤,業主因為移民,遂增加議價空間,最終累減50萬元,以430萬元平價沽出,折合實用呎價8,113元,同類單位市價約460至500萬元。

代理指,買家為區內分支家庭,鍾情裕東苑鄰近港鐵站及商場,位置方便,上址屬高層,開揚光猛,而且樓價吸引,迅速購入上車。原業主則於1997年以79.02萬元綠表形式買入單位,自住24年轉售,帳面獲利350.98萬元,單位期內升值4.4倍。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

君臨天下低估價12%易手

中原地產胡鴻洲表示,分行最新促成一宗君臨天下成交,單位為1座高層E室,實用面積818平方呎,建築面積1057平方呎,兩房套房間隔,另設儲物房,享向北開揚園景,最初以2,800萬元放售,現以2490萬元連租約沽出,折合實用呎價30440元。

代理指,新買家為外區客,看好九龍站未來升值潛力,雖然上址現時租金比市值低,但業主願意大幅降價,造價比銀行估價的2820萬元低約12%,確實吸引,遂決定入市作長線投資用途。

據了解,原業主則於2009年以1562萬元一手買入單位,持貨12年一直作投資收租之用,現轉手賬面獲利928萬元離場,單位升值59%。

新都城移民盤賺兩倍

美聯物業黃少明表示,新都城本月錄得逾14宗成交,較上月同期約6宗大幅上升逾倍。

該行剛促成新都城二期一個363實呎移民盤,用家斥698.8萬元意頭價入市,2009年貨升值逾2倍。

該促成的新都城二期為3座中層C室單位,實用面積約363呎,建築面積515呎,為兩房間格,獲同區用家垂青,單位質素不俗,原業主因移民,故見買家具誠意,故議價後以698.8萬元成交,折合實用呎價約為19,251元,建築呎價約為13,569元。

原業主於2009年9月份以218萬元購入上述物業,是次轉手帳面獲利約480.8萬元,物業升值約221%。