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    低息下居屋有利可圖 借按揭兼借錢補地價 即享「升格」私樓三大著數|陳永鍵

    低息下居屋有利可圖 借按揭兼借錢補地價 即享「升格」私樓三大著數|陳永鍵

    在香港抽中居屋有如中「六合彩」,符合綠表或白表資格的居屋申請者,每年在居屋攪珠時望穿秋水,為的是希望獲得穩定住所,從而解決居住問題,而部分人亦希望能倚靠居屋脫貧。

    撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

    由於綠表或白表居屋均屬未補地價物業,故難以透過物業套現,亦不可將之出租,故在投資角度上不屬吸引。

    而吸引的地方就是物業定價,以及承造按揭時,因應政府擔保,在擔保期內,能輕易承造綠表九成半及白表九成按揭。

    換句話說,一個300萬元的物業,僅需支付30萬元首期。

    借得多利息更慳

    事實上,當向銀行借按揭時,同時借錢補地價,和正在供未補地價物業的供款相若。

    以往在香港銀行同業拆息(HIBOR)高企時,借錢補地價不屬可取。然而,現時拆息回落,業主可考慮向銀行借錢補地價,以換取日後物業可出租或套現。

    假設未補地價物業按揭金額為200萬元,其承造按揭年期25年,計出每月按揭供款8,973元,25年全期利息總支出為691,700元。

    以平均折扣率約40%計算,假設補地價金額為100萬元;以現時按揭利率H+1.3%計算,其實際按揭利率為1.38厘,按揭連同補地價借貸金額300萬元,以最長按揭年期30年計算,每月總供款為10,182元。

    雖然按揭年期足足供多五年,但每月供款額僅相差1,209元,而30年全期利息總支出為665,427.35元。

    細心的讀者應會留意到,雖然借多了,但利息支出上竟慳約26,273元。換句話說,現時承造按揭時,同時向銀行借錢補地價屬有利可圖。

    物業補地價後,在銀行角度上會定性為私人住宅,對業主來說,其好處有以下三點,比未補地價物業靈活得多。

    (一)物業升值後套取資金再投資:物業在補地價後,能在罰息期過後以私樓方式轉按,而毋須向房署申請同意書才可轉按。

    如物業屬600萬元內,更可經按證公司,承造八成按揭轉按套取現金。

    如不考慮經按證公司轉按,在物業估值上升後,亦可向銀行以物業估值,承造六成按揭並作出套現,以獲取資金備用。

    低息下居屋有利可圖 借按揭兼借錢補地價 「華麗轉身」升格私樓|陳永鍵

    (二)罰息期後轉按賺回贈:在罰息期後,業主可透過轉按賺回贈,以目前按揭回贈最高為1.5%計算,即300萬元轉按,可獲取45,000元回贈,扣除律師費,足足有40,000元回贈,以幫補供樓支出。

    (三)物業可出租:由於已補地價物業不在「居者有其屋」計劃內,故可出租賺取租金收入。

    相反,未補地價物業不可作出租用途,但坊間有部分人士,利用未補地價物業出租,實屬違法。以往更有案例是判處監禁,所以補了地價,便不用提心吊膽地出租。

    惟需留意的是,只有極少數的銀行,可在作為未補地價物業的身分時,以補地價物業估值並批出按揭,且在毋須一炮過支付補地價金額的情況下,進行補地價程序。

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