經按保申請按揭會更好？解構其審批程序及回贈｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash、iStock圖片
銀行在2020年初亦陸續收緊按揭審批條款及優惠，樓市從2020年底開始平穩以及逐步上揚，在2021年初更出現「大陽春」，令銀行對樓市取態「消極」變為「積極」。
隨銀行陸續放寬按揭審批條款，按揭優惠亦跟隨樓市取態而陸續上調，利率由去年香港銀行同業拆息（H）+1.5%，下調至普遍可批出的H+1.3%，亦曾有過曇花一現的H+1.28%。
而按揭回贈亦由去年只得0.2%上調至最高1.75%，筆者亦預計在銀行同業競爭下，以及銀行看好樓市的情況下，陸續放寬新買及轉按的按揭利率及回贈。
大多上車客亦會選擇承造按證公司提供的高成數按揭，主因是買家只需支付最低一成首期便可「上車」。
雖然借得愈多供款亦會愈多，但香港銀行提供的按揭計劃實屬不錯，以低利率作招徠吸引業主，並提供不錯的現金回贈予業主，以減輕高昂的樓價帶來的負擔。
承擔六成以上餘額
由於承造高成數按揭最多可造九成按揭，對比銀行提供的六成按揭來說，風險可謂相當高，如樓價下跌一成式以上，業主便會成為負資產。
萬一業主在負資產情況下無力供款，銀行便會出現壞賬，因而出現了香港按揭證券有限公司，為業主向銀行作擔保並承造高成數按揭。
業主一旦出現脫期情況，按證公司便會承擔六成以上的按揭金額，但貸款機構仍舊是由銀行貸出。由於可見高成數按揭為按證公司帶來風險，銀行亦因高成數按揭，而在審批程序上帶來更複雜的流程。
一般會由銀行初步批出按揭後，再轉交申請文件給按證公司作出二次批核。當銀行及按證公司成功批核後，該按揭申請才屬有效。
雖然銀行在批核程序上變得複雜，但銀行還是鍾情於處理高成數按揭申請。原因是按證公司會向銀行發出佣金，以吸引銀行在銷售高成數按揭時更加落力，導致銀行在提供高成數按揭時，可推較大額的現金回贈，例如非高成數按揭最高回贈為1.4%；高成數按揭則可提供1.75%現金回贈。
其次是業主對高成數按揭的需求，現時大部分業主購買物業後，大多承造高成數按揭，以節省首期支出並作資產增值。故筆者認為，假設1,000萬以上物業，亦能考慮放寬至八成按揭，或有助樓市發展並惠及用家。
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