內房核彈|債務危機未解決 再推房地產稅試點「迫人賣樓」:樓市直送ICU!| 胡說樓市

內房核彈|債務危機未解決 再推房地產稅試點「迫人賣樓」:樓市直送ICU!| 胡說樓市

內房債務違約危機尚未除去,內地公布將在部分地區開展房地產稅改革試點,試點期限為五年,消息在內地鬧得沸沸騰騰,並傳掀起賣樓潮,北京、廣州等城市據報放盤急增。傳聞房地產稅試點涉及港人買樓投資熱門地廣州、深圳等,房地產稅到底潛在甚麼影響?內地樓市又會否迎來轉角?

撰文:胡說樓市| 圖片:iStock

事實上,早於10年前,內地以上海及重慶作為試點,推行房產稅。

共同富裕背景下推房地產稅

但值得留意的是,今次官方的說法是「房地產稅」,而不是「房產稅」,兩者有一字之差,可以預視今次的房地產稅的內容及執行範圍等,或與此前的有所不同。

另外,今次推房地產稅的迴響,較從前有過之而無不及,最大原因可能是今次乃由最高領導人親自下令。

國家主席習近平力推「共同富裕」,他10月16日出版的《求是》雜誌發表《扎實推動共同富裕》文章,提出要「要積極穩妥推動中國房地產稅的改革立法,做好試點工作」。

文章也明確要求,「要合理調節過高收入,完善個人所得稅制度,規範資本性所得管理」;約一週後,《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》,下稱(決定),在10月23日正式發布。

房地產稅就這樣在「共同富裕」的背景下推出,而且看來勢在必行。

內地官媒目前的口徑是推動共同富裕背景下的房地產行業,將更加平穩健康發展;徵稅可調節收入分配,收窄居民財富差距;調控旨在推動金融、房地產與實體經濟協調發展,使房地產行業逐步回歸理性等。

內房債務危機未除 再推房地產稅試點 內地樓市會否傷上加傷?| 胡說樓市
(圖片來源:istock)

房地產稅有甚麼內容?

雖然官媒一面倒支持,分析房地產稅的好處云云,但實際上,國務院目前尚未公布房地產稅試點具體辦法,地方政府也沒公布具體實施細則,所以未來房地產稅試點範圍和稅率、徵收辦法及試點實施啟動時間,仍是未知之數。

根據中國人大常委會公告,此次試點地區的房地產稅徵稅對象,是居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

而土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人;決定授權的試點期限為期五年,具體試點實施啟動時間,將由國務院確定。

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(圖片來源:胡說樓市)

過往推房產稅成效如何?

國務院早在2011年在上海及重慶兩地進行房產稅試點,相關成效如何?

事實上,上海及重慶的徵稅側重點各有不同。

簡單來說,上海模式以多套房為主要徵收對象;而重慶模式則以高檔豪宅為重點徵稅對象;然而,10年過去,市場認為當年房產稅在壓抑炒風的成效成疑,亦未見其他地區跟進。

有分析認為,今次房地產稅試點料會有別於2011年的政策,並很大機會會擴大徵稅範圍,以壓抑炒風,並為地方政府找到新的穩定稅源。

另外,外界預計,內地的房地產稅試點,將會比照美、英、日等國,以市場評估價值作為徵稅基礎。

今次房地產稅掀賣樓潮?

是次房地產稅的推行,或意味更多民眾會跌入相關稅網,可能驅使人們逐步出售多餘房源。

內地此前報道,上海一些原本把房子放在房屋租賃機構出租的業主,近期寧願賠付違約金也要提前解約,因為急著要把房子賣掉。

早前網傳上海神秘業主一次過拋售93套房,招來逾千人上門搶購,結果一天售罄,套現4.5億元人民幣,但後來內媒澄清,房產持有人為地產開發商旗下公司。

另外,北京據報近一季的二手樓掛牌量大增逾10,000間;廣州亦在最近個多月增逾8,000間。

隨著房地產稅試點出台,持有物業的成本無疑會有所增加,至於供應增加會否推跌樓價,則是後話。

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(圖片來源:中新社)

內地樓市或現轉角

另外,值得留意的是,內房債務危機未除,不少人都擔心雙重因素疊加下,內地樓市可能出現轉角。

地產研究機構克而瑞(CRIC)公布,10月份內地首百強房企銷售按年下跌32%至7761億元人民幣,延續7月以來的跌勢。

10月超過八成房企銷售下跌,其中44間跌幅超過30%。

該機構坦言,在市場降溫的背景下,「金九銀十」的市況未如期到來,房屋銷售可能在年底前持續放緩。

深圳廣州被官媒點名 或成試點

《華爾街日報》早前曾引述消息報道,由於很多官員憂慮徵收房地產稅可能導致房價急跌,重創民間消費及整體經濟,開徵房地產稅的試點城市,已從最初計劃的約30個銳減至10個左右。

此外,當局仍在商討如何設定試點計劃稅率、是否給予優惠及豁免區等。

另有學者及內媒預計,當局會以經濟條件較好、房價上漲較快的城市,率先被列為試點。

內地媒體《經濟觀察網》指出,內地選試點城市時,可能會基於幾點考量:一是經濟發達地區,尤其是東部沿海城市;二是過去一段時間房價上漲較快的城市,如深圳、廣州、杭州、上海等地。

三可能要考慮到土地出讓金收入比較高的城市,比如蘇州、杭州、上海;四是有較好納稅基礎,比如上海、重慶,已經試點過房產稅的城市。

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(圖片來源:istock)

也有分析認為,房地產稅是作為省以下地方政府的收入來源,所以以省選擇的可能性不大。

不過,房價上漲壓力比較大的城市應該會入選,或為了公平起見,一、二、三線城市都有試點,但是主要的會在一線城市。

雖然試點尚未正式公布,但近年港人熱門投資的大灣區城市,如深圳及廣州,則被官媒估計或成房地產稅試點。

至於其他大灣區其他城市雖未被提及,但箇中的政策風險都不容輕視。

留意後續發展及政策風險

內地房地產稅細則,預料於2022年初才實施,地方政府執行力度或有異,實際影響仍有待觀察。

始終近年市場力谷大灣區概念,有意甚至已在內地置業的人士,亦需要小心政策市的風險。