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    【近親慳稅】內部轉讓抵消樓價升幅 人人可以「自製」首置身份 千萬物業即慳112萬

    【近親慳稅】內部轉讓抵消樓價升幅 人人可以「自製」首置身份 千萬物業即慳112萬

    本港樓市過往炒風熾熱,政府早年便引入從價印花稅(AVD),任何持有住宅單位的非首置人士,當購買另一物業時,均需要繳付劃一為樓價15%的印花稅。由於不少夫婦以往以聯名形式購買物業,當他們想添置另一物業時,為免支付高昂的稅項,很多時會選擇把其中一人在聯名物業「甩名」。

    撰文:經一編輯部| 圖片:AM730、Unsplash

    近親內部轉讓  豁免印花稅

    一般而言,於近親轉讓的定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及其子女。「甩名」後的人士回復首置身份,並能以遠低於15%稅率的原有從價印花稅(視乎樓宇成交價格,由0.01%至4.25%不等)買樓。

    上述在近親之間進行內部轉讓業權的舉動,很多時只屬於形式上的買賣,實際不涉及任何資金,僅純粹業權轉讓,通常由律師辦理手續。

    由於這種內部轉讓,政府會視為近親之間的資產處理,因此可獲豁免印花稅,只需支付律師樓費用。而甩名的人士便可變回首置客,日後再度買樓時能省掉大量稅項。

    物業如有按揭  需交從價印花稅

    要注意的是,若物業本身有按揭,情況便有所不同。在辦理「甩名」手續時,雙方需簽署臨時轉讓合約,然後到銀行申請轉按,當銀行批出新按揭金額後,雙方再到律師樓辦甩名手續。

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    「甩名」後的人士回復首置身份,並能以遠低於15%稅率的原有從價印花稅(視乎樓宇成交價格,由0.01%至4.25%不等)買樓。(圖片來源:AM730)

    買1,000萬單位  慳稅超過112萬

    打個比喻,如果一對港人夫婦本身聯名持有物業A,他們打算以1,000萬元購買物業B,若沒有進行其中一人「甩名」的程序,他們需繳交的稅項便高達樓價的15%、即150萬元。

    然而,如其中一人已回復首置身份,便只需繳交樓價3.75%,即37.5萬元的從價印花稅,足足節省112.5萬元。

    代理貼士:不應以低市價轉售

    不過,以近親轉讓物業時,有買家希望藉此節省稅項,因而大幅調低轉讓價或分開多次進行轉讓,以及不斷地將物業轉讓予近親,以維持首置身份。

    例如可能部份業主在轉讓時,以過低價格讓予近親。例如丈夫以象徵式1元轉讓物業予妻子。不過,稅局徵收印花稅時並不會以轉讓價1元計算,而是以市價計算。若當局根據物業估值600萬元評稅,所需印花稅將會是18萬元。

    如果任何物業轉售價遠低於600萬元,稅局可能會認為轉售人此類行動屬故意避稅,並會以市價徵收印花稅。

    業主「自製」首置身份抵消樓價

    美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年首4個月內部轉讓註冊個案(包括買賣雙方其中一個名字相同,以及部分業權轉讓個案)錄1,719宗,比起去年同期1,327宗上升約29.5%。

    美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,內部轉讓個案按年顯著上升,相信當中有不少業主透過內部轉讓過程「自製」首置身份,作為對沖樓價過高的方法。

    由於目前樓市氣氛持續向好,估計內部轉讓情況亦將持續出現,而「自製首置」將繼續為樓市帶來需求動力。

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    代理認為,目前樓市氣氛持續向好,估計內部轉讓情況亦將持續出現,為樓市帶來需求動力。(圖片來源:AM730)

    今年首4個月每月平均388宗

    值得留意,去年全年共有4,660宗內部轉讓註冊個案,即平均每月約388宗左右。至於今年4個月錄1,719宗,即平均每月則達430宗左右,可見本年首4個月平均每月宗數亦較去年全年平均高逾1成。

    全港三區內部轉讓個案按年上升

    若將今年首4個月1,719宗內部轉讓註冊個案按3區劃分,3區內部轉讓註冊個案均按年上升。當中升幅最為顯著的是港島區(包括愉景灣),今年首4個月錄353宗,較去年同期升約33.7%。

    九龍區(包括將軍澳及西貢)則錄642宗,按年亦升約30.8%。至於新界區則錄724宗,按年升約26.6%。