劏房租金租管 濫收雜費及水電費成絕響:劏房收租已經「無肉食」?|陳永鍵

劏房租金租管 濫收雜費及水電費成絕響:劏房收租已經「無肉食」?|陳永鍵

劏房收租還有「甜頭」嗎?早前股市大幅波動,震央更擴散至本地地產股版塊。未來樓市走向現階段仍然很難預測,畢竟市場消化訊息需要時間。較理智的做法,還是按目前已知的情況作進一步分析較實在。其中一個已知的消息,是劏房租金管制上限下調,業主亦不可濫收雜費及水電費。有關修訂在10月20日,已經在立法會三讀通過,估計數個月至半年後便會實施。

撰文:陳永鍵| 圖片:Unsplash

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香港樓價高昂,居住空間供不應求,隨樓價多年來不斷上升,在負擔能力有限下,市民居住空間亦不斷壓縮再壓縮。

發展商單位亦有向細發展趨勢,以符合市民負擔能力及市場需要,因此衍生出納米樓。

然而,即使空間壓縮,亦無法阻止居住成本上升,情況更是愈細愈貴。

今年初有調查發現,本港劏房及籠屋呎租達104元,是豪宅的3.5倍;人均居住面積中位數,更較獨立囚倉更細。

住屋是香港非常棘手的一個問題,而建屋非一朝一夕的事,解決住屋問題難免需要過渡期。政府早前提出訂立租管,希望幫助基層減輕租屋負擔。

劏房租金6年升36%

最初政府訂下劏房續組加租上限定為15%;後來上限下調至10%。

到底劏房租金升幅有多強?有葵涌地區組織稱,劏房租金六年來升幅為36%。

相對於其他未知的未來調控香港樓市措施,至少劏房租管已算有眉目。

由於過渡期會有多長,目前難以預測(恐怕亦不會太短),有投資客就視之為投資機會。

劏房因為月租金額較低而受青睞,回報方面如前文所述,因劏房呎租非常高,故較普通單一住宅單位的租金回報更多,對投資客始終有強大吸引力。

不過,出租劏房限制亦較一般住宅多。劏房在香港並不是全部都非法或全部都合法,法例上有一定要求。

例如必須是非工業用的大廈;符合消防安全要求,不可拆除防火門;單位與單位之間的走廊不可少過1.05米,如果樓宇及排水有改動,需要向屋宇署申請。

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按揭較一般住宅嚴謹

按揭方面,劏房亦較一般住宅嚴謹。由於銀行會把劏房當是出租物業審批,因此劏房按揭上限只有50%。

假如買家本身已經有按揭在身,那就會再下降10%,只可以承造40%按揭。

利率方面,買家一般亦不能選較低息的香港銀行同業拆息(HIBOR)H按,只可以選擇最優惠利率(P按),因此息口亦較高,可見劏房入場門檻較一般住宅更高,買家需要更多財力。

由於部分買家傾向將樓齡高的舊樓或唐樓改建成劏房,貪這些樓宇入場費較便宜及單位面積較大,以提升租金回報。

不過,因為舊樓按揭較複雜,買家需要特別注意物業的樓齡、樓契、地區、外牆等情況,以免申請按揭時遇到困難。

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