加息

加息周期|Hibor、P按「一味靠加」?銀行結餘好快唔夠1,000億!

樓市

廣告

美國聯儲局終啟動加息周期!2022年上半年結束,回顧首季樓市受疫情及經濟等不明朗因素影響,買家觀望氣氛濃厚,交投一度膠着。按揭市場亦不平靜,先因應逆周期而推出「波叔plan」放寬按保樓價上限。

雖然香港仍未跟隨調升最優惠利率(P),但一個月銀行同業拆息(HIBOR)逐步攀升,使供樓負擔有所增加。回顧2022年上半年的樓按市場,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為可從以下幾個方向探討:

加息陰霾 樓市先跌後升

本港今年初曾爆發第5波疫情,使樓按交投於首季顯著回落,不過疫情於第二季逐漸緩和,樓市亦重拾升軌。第二季新盤相繼推出,帶動整體一手住宅註冊宗數上升,而二手市場亦因議價幅度擴大,使其交投顯著增多。

根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示,今年第二季一二手住宅註冊宗數為15,628宗,比第一季10,637宗相比增加4,991宗或46.9%,反映市場剛性需求仍然殷切。

加息
(圖片來源:政府新聞處)

HIBOR曾升至2年新高

今年3月美聯儲啟動加息周期,是自2018年12月即逾3年後再度加息,截止6月已連續3次加息,聯邦基金利率增至介乎1.5厘至1.75厘。

香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)於6月份升勢凌厲,一個月HIBOR曾升破0.9厘,令H按實際按息升至2.2厘,創逾2年新高。

在美加息持續及啟動縮表下,近月港元多次觸及7.85弱方兌換保證,金管局自5月12日開始14度接錢涉1,042.8億元,本港銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。

料新取用按揭按年跌逾1成

據土地註冊處紀錄,第二季的一手註冊量按季升1,527宗或85.7%;二手註冊量按季升3,464宗或39.1%,但按去年同期比,一手註冊量仍下跌1,260宗或27.6%;二手註冊量亦下跌5,805宗或32%。

曹德明指,加息周期將至,加上經濟未完全復甦,未入市準買家將更見謹慎。

根據金管局住宅按揭統計調查結果,首5個月新取用按揭為1,234.27億元及25,655宗,相比去年同期仍減少11.6%及14.6%,料全年新取用按揭數字或比去年回落1至2成,至約3,200億元及70,000宗水平。

全年現樓及樓花宗數跌約1成半

土地註冊處最新資料顯示,首6月現樓按揭宗數錄得42,788宗,對比去年同期回落2,143宗或4.8%;首6月樓花按揭宗數錄得2,748宗,對比去年同期回落357宗或11.5%,更創自2012年後的上半年新低。

曹德明預計,全年現樓及樓花按揭宗數將按年回落約1成半至約90,000宗及5,000宗水平,樓花更創11年新低。

加息
(圖片來源:政府新聞處)

HIBOR升穿封頂位並挑戰1.8厘

美聯儲上月大幅度加息0.75厘及啟動縮表,為1994年即28年來最大加幅,年內已加息3次達1.5厘。港美息差擴闊,資金流出港元市場,令銀行體系結餘逐步回落至約2,333億元。

曹德明認為,美加息及收水持續,資金持續外流下,估計下月銀行結餘將有機會跌破2,000億元,年底前更有機會跌至千億元以下。

此外,料未來拆息將反覆向上,第三季一個月HIBOR有機會挑戰1.8厘水平,即超過H按2.5厘的封頂水平,增加銀行調升P(最優惠利率)的壓力。

P或升25點子

銀行為避免H按實際息率因拆息上升而長期高於封頂位,上月已有中小型銀行上調H按的鎖息上限,而銀行參考的3個月HIBOR指標亦升至1.75厘高位。

香港按揭證券有限公司於今年5度上調定息按揭的年利率,幅度亦愈增愈大。曹德明認為調升按息可預視為銀行加P的前奏,料部份銀行或於加P前提升H按封頂位。

而年內P有可能調升,估計幅度可達0.25厘,使香港利率步向「正常化」,由「超低息環境」轉為「低息環境」。

「波叔Plan」帶動新批按保

根據香港按揭證券有限公司資料顯示,5月份新批按保宗數為5,771宗,為有紀錄次高,金額為353.38億元,創紀錄新高。

曹德明料未來新批按保數字將再有機會挑戰月度新高(圖六)。此外,「波叔Plan」更帶動按揭「三高」現象—「高平均貸款額」、「高還款年期」及「高按揭比率」。根據金管局最新住宅按揭統計,5月份的按揭比率為60.7%,創逾11年半(141個月)新高;平均還款年期為27.83年(334月),創有紀錄以來新高;平均按揭貸款金額則為514萬元,創有紀錄以來新高。

曹相信,在「波叔plan」帶動下,高成數按揭將成上車客及換樓客置業的大趨勢,以上樓按指標的「三高」現象亦將見持續,建議入市前根據先身條件選擇量力而為。

立即加入經一Patreon共肥計劃

限時尊享85折! 全年訂閱慳更多

全新訂閱計劃內容將全面升級!尤其美股當炒、加密貨幣新興起,經濟一週特別搜集業內專家撰文分析,深入淺出拆解脈絡。


經濟一週Patreon限時尊享85折!訂閱經一Patreon後,更同時能閱覽投資名家專欄與分析,及投資專題報道。

常見問題

美國加息如何影響HIBOR?

香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)於6月份升勢凌厲,一個月HIBOR曾升破…https://www.edigest.hk/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e5%8a%a0%e6%81%af%e9%a0%90%e5%91%8a-hibor-%e7%b6%93%e7%b5%a1-%e9%8a%80%e8%a1%8c%e7%b5%90%e9%a4%98-361530/

「波叔Plan」帶動了什麼?

「波叔Plan」更帶動按揭「三高」現象—「高平均貸款額」…https://www.edigest.hk/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e5%8a%a0%e6%81%af%e9%a0%90%e5%91%8a-hibor-%e7%b6%93%e7%b5%a1-%e9%8a%80%e8%a1%8c%e7%b5%90%e9%a4%98-361530/

圖片來源:政府新聞處、經絡按揭轉介授權圖片