加拿大樓價 加拿大樓升6成、康城蝕141萬 傻仔先買香港樓?讀者誤會咗啲咩|1% Anthony

加拿大樓升6成、康城蝕141萬 傻仔先買香港樓?讀者誤會咗啲咩|1% Anthony

樓市

讀者袁先生個案:Anthony Sir 你好!最近有海外樓的代理告訴本人,2018至今香港中原城市領先指數(CCL)由190跌至180,跌了5%;相反,過去三年加拿大溫哥華平均樓價,亦由80萬加元,升至128萬加元,升了60%,香港樓吸引力何在?代理又說有將軍澳康城業主,在2018年買入晉海三房單位,劈到1,080萬元才賣出,勁蝕141萬元,請問康城吸引力何在?

Anthony:代理主要想賺佣

相信閣下過往應該比較少睇樓,很少接觸代理吧!

代理最主要的工作是促成交易,賺取佣金,不利的資訊代理不提,所謂以偏概全,買家必須保持理性與客觀,不然很易中伏。

先講康城的例子,閣下說的個案,市場上絕無僅有。

事實上,過去三年,康城的樓價是全港升幅最勁的地區之一。

2018至2019年,康城新盤呎價介乎14,000至15,000元,樓價600多萬元,買到大一房單位;700多萬元就買到細兩房。

賺錢與否 還看買入賣出價

近日大一房單位成交價近800萬元;細兩房約900多萬元。

當然,賺錢與否,還要看閣下的買入價與賣出價。

就閣下提供的個案,記得筆者當年的入貨價是14,000至15,000元,那位業主的入貨價比筆者團隊貴了近三成!還要在疫情高峰期急放盤,買入又做錯;賣出又做錯?怎會不蝕本呢?

無論地區發展有多好,樓的質素有多高,只要買家買入價太高,都會輸錢。很明顯,這是個別買家的失敗例子,絕非普遍情況。

加拿大樓價 加拿大樓升6成、康城蝕141萬 傻仔先買香港樓?讀者誤會咗啲咩|1% Anthony
(圖片來源:[email protected]_ryan_)

買海外樓幾個誤區

再講加拿大樓,筆者想分享一些睇海外樓的經驗,提出幾個誤區交流一下。

第一,近年加拿大受惠於移民潮及優惠政策下,樓價確實表現不錯,每年約一成升幅是有的,讀者所講的平均樓價升六成,是講總價吧?

第二,平均樓價升,是否代表自己物業的樓價也升呢?投資者常說「唔熟唔做」,為甚麼?

以康城例子,如果不熟悉當區,個個賺錢你都可以蝕錢。

加拿大地方大,讀者是否熟悉該區?還是靠聽代理講,隔山買牛?閣下肯定代理不是為賺取高佣金,而sell你買貴物業?

做生不如做熟

第三,閣下對當地市場操作是否熟悉?如何借按揭?要交甚麼稅?

之前筆者去過好幾個國家睇樓,例如日本、泰國,雖然當地物業僅百幾萬元有交易,但原來無法借按揭,代理叫筆者按了香港樓去full pay。

現在香港放寬高成數,倘若借九成,樓價升兩成就賺200%;如果full pay,樓價升六成僅賺60%。

第四,過往幾年樓價升得勁,是否代表之後也會一樣?升市有升市的原因。在投資角度看,就是因為過去幾年樓價急升,才擔心!

香港樓過去幾年受制於社會運動、疫情,樓價無大升,反而造就了很多低價吸納的機會。如果識玩,賺幅不會比海外樓差,既然如此,就做生不如做熟了。

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圖片來源:[email protected]_ryan_