按揭入門|單位估價過高竟惹銀行懷疑?市價5%成交最理想!|陳永鍵

樓市

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自從財政司司長推出放寬按揭保險新措施後,市場對「茂波Plan」反應正面,雖然正值第五波疫情高峰期,但二手市場成交有回暖跡象,多宗成交個案都是集中在兩、三房約千萬元單位,可見政府這次對成交價千萬元以上的物業「小減辣」取得不錯的效果。

不過,現時環球市況波動,想要入市的話,記得要留意估價情況。一旦因銀行估價有問題,如估不足價以致無法順利申請按揭,買家就大失預算了。

估價過高或低惹銀行生疑

雖然二手樓千萬元以上單位有回暖情況,但二手樓仍然處於劈價潮,市場有不少大型屋苑單位劈價成交,減幅普遍可達8%。

對買家最理想的情況,當然是業主減價後,並在估價內買入;惟但如果減幅太多的話,其實並不是好事。

由於成交價偏離市價10%以上或以下,銀行可能會視為過度或過低,繼而懷疑相關成交可能涉及不法行為。

如利益輸送或逃稅,內裏或有隱藏業權風險等問題,銀行有機會拒絕批出按揭。

市價5%內成交最理想 一般來說,申請按揭最理想的範圍,是在市價5%上下成交,這樣對雙方都有保障。

不過,由於近期二手市場展開下滑趨勢,銀行都會有所調整,不會因為市價減多了就拒批按揭。

(圖片來源:iStock)

另一個常見估價問題是裝修。近年不少業主都不惜工本,豪花數十萬豪裝單位,放售時以靚裝「抬價」。

實際上,單位裝修風格或是否漂亮,對於估價是完全無幫助的。 銀行不會因為單位的裝修是否豪華,就估價方面會多一些或低一些。

銀行主要會看物業的位置、樓齡、座向、景觀、附近交通網絡、屋苑管理質素等。

特別要留意是單位有沒有結構性問題,如滲漏或僭建等,這些都是影響估價的重要因素,新手買家記得要留意。

想要查詢物業估價,最直接方法就是上各間銀行的網頁,一般都會有相關估價可作參考。

不過由於上銀行網站估價無法得知其他銀行估價情況,要一間一間查是非常浪費時間。

因此很多人會找按揭轉介公司幫忙估價,一次過比較多間銀行估價,以節省時間。

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圖片來源:iStock