回歸後最大移民潮「拖後腿」 港樓升幅跑輸英澳加 「北水」不能救近火?|胡說樓市

回歸後最大移民潮「拖後腿」 港樓升幅跑輸英澳加 「北水」不能救近火?|胡說樓市

風雨飄搖的2021年已經過了一半,面對變種新冠病毒,疫情再反彈、移民潮出現、政府高層大換班,上半年香港改變不少!然而,唯一不變的是,本地樓市仍然堅挺。年初不少人感到前路茫茫,對本港樓市作出較為保守或悲觀的預測。半年過去,本港樓價表現確令不少人大跌眼鏡,下半年本港樓市又會如何發展?

撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、unsplash

2020年受疫情衝擊,與各行各業一樣,地產界也陷入冰封,價量齊跌。

年初市場對樓市看法兩極,部分大行如戴德梁行、仲量聯行及萊坊去年底時預測今年樓價下跌約半成;他們當時認為,隨著政府「保就業計劃」完結,失業率有可能進一步上升,加上疫情反覆,將壓抑本港樓價,但實際情況又如何?

樓價再逼歷史高位

根據差餉物業估價署公布的最新數據顯示,今年5月份私人住宅售價指數報393.7點,按月再升約0.63%,連升五個月;按年則升1.97%,指數已回升至2019年6月水平。

今年首五個月有關指數累計上升3.63%,較2019年5月的高峰396.9點只差0.81%。

當中以C類單位(753至1,076平方呎)升幅最多,累升5.14%;A類(431平方呎以下)及B類(431至752平方呎)則分別累升4.09%及3.74%;而D類(1,076至1,721平方呎)及E類(1,722平方呎或以上)分別累升3.72%及3.16%。

中原城市領先指數(CCL)方面,上週五(6月25日)公布的指數報188.1點,創2019年8月以來新高,按週升0.81%,升幅為八週以來最大,反映二手樓價創近兩年新高,目前較歷史高位190.48點僅差逾1%。

今年上半年計,CCL暫時累升6.74%,扣除豪宅的中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)累升6.46%,CCL(中小型單位)累升6.64%;CCL(大型單位)累升7.22%。

以地區計,新界西的升幅最多,上半年新界西CCL Mass升幅已超過一成,累升10.25%;新界東CCL Mass則暫時累升6.53%;九龍CCL Mass累升6.11%;港島CCL Mass累升3.69%,反映港島樓價暫時跑輸。

港樓升幅跑輸其他地區

各地樓市在環球央行量化寬鬆下率先復甦。央行「放水」、低息環境、樓市供應有限等因素下,資金熱炒環球樓市。雖然本港樓價重返至疫情前水平,但相較其他地區的升幅,港樓升幅仍略遜。

以港人熱門移民地點英國為例,4月份英國房價指數最新報131.52,房價按月跌1.9%;但按年升8.9%,英國平均樓價約25萬元英鎊(約271萬港元)。

自去年3月新冠肺炎疫情大流行開始以來,英格蘭樓房平均在一年內上漲了逾一成。

澳洲方面,根據房地產研究機構CoreLogic 最新數據,今年以來,五個主要城市的樓價升幅達到11.9%,當中悉尼累升15.1%、墨爾本累升9.6%、布里斯本11.5%。

新西蘭、加拿大及新加坡等地的樓市亦同樣火熱。根據萊坊6月初公布的《全球樓價指數報告》,截至3月底止的12個月,全球平均樓價上漲7.3%,土耳其高居榜首,漲幅32%;緊隨其後的是新西蘭,升幅達22.1%;另外,加拿大亦升10.8%,排第11位;新加坡亦升6.1%,排第27位。

反觀,本港只有低單位數幅,僅升2.1%,排第46位,即倒數第11位,反映期內本港樓價升幅跑輸大部分主要國家/城市。

下半年大行轉趨樂觀

雖然本港樓價升幅不及其他地區,但論熾熱氣氛,絕不輸蝕。每當有新盤推出,售樓處均人山人海。

本港不單誕生了全球最貴的千萬車位,更創出1997年後新盤票王,相較去年底和今年初,不少人對港樓持更樂觀的看法。

回顧2020年底,曾預料港樓樓價今年上半年跌半成的戴德梁行,作出最新預期,料樓價或於今年第三季創歷史新高。不過,該行表示並非轉軚,而是疫情受控、失業率進一步下跌,令反彈週期來得比想像中快。

該行稱,隨著下半年通關在望,內地買家將會為本地物業銷售量注入更多動力,預期今年下半年樓價將上升5%;全年升幅達10%。

另外,萊坊亦指,現時樓價的表現比想像中好,預期樓價會在第三季破頂。該行相信,發展商會積極推盤,購買力有望持續至第四季。

如果年底前能成功通關,部分內地的購買力會湧入香港,尤其豪宅市場,預期今年全年樓價會上升5%,表現會較之前預計的好。

本地地產代理的看法更為樂觀,美聯預料下半年樓價升勢,將會在一系列利好因素下提速。

新世界旗下大圍站上蓋項目柏傲莊三期,市場反應熱烈,項目更成史上「收票王」,同屬東鐵綫沿綫的星凱•堤岸,未知可否因此水漲船高。(圖片來源:胡說樓市)
新世界旗下大圍站上蓋項目柏傲莊三期,市場反應熱烈,項目更成史上「收票王」,同屬東鐵綫沿綫的星凱•堤岸,未知可否因此水漲船高。(圖片來源:胡說樓市)

該行指,除屯馬綫等重要基建設施外,更重要的是本港疫情緩和,經濟前景轉為樂觀,資金投放「磚頭」,目前已不乏本地及「新香港人」支持樓市。

若今年內中港成功「通關」,「北水」南下,內地買家來港入市,將會進一步刺激樓市需求,成為利好樓市的催化劑。美聯預料樓價下半年有望錄9%升幅,調高全年樓價升幅預測至約15%。

至於外資大行的預測,則較保守,摩根士丹利5月發表報告,維持今年全年樓價升3%的預測;明年升幅加快至5%。

大摩指出,香港第一季本地生產總值(GDP)按年增長7.9%,遠勝預期,早前已將香港GDP預測,由原定的5%上調至6.5%,而且相信失業率已經在今年2月份見頂,預計今年底將回落至4.5%。大摩認為,本港GDP增長加快,將向樓價提供支持。

新盤乘勢狙擊

事實上,一步入下半年,7月已是新盤銷售旺季,上半年一手樓市氣氛熱烈,不少發展商已磨拳擦掌,下半年新盤激戰如箭在弦。

大型發展商新地旗下兩個新界西大型新盤,即天水圍Wetland Seasons Bay及元朗The YOHO Hub,料在來季推售。

上半年呎價高達30,000元、為城中矚目新盤的黃竹坑站晉環成為市場熱話,來季有機會推出的嘉里與信置、港鐵合作的黃竹坑站二期揚海,相信亦勢成港島新盤戰場焦點。

此外,中洲置業旗下毗鄰火炭港鐵站的星凱•堤岸亦有望短期推售,發展商多次表明,項目樓書和示範單位均已準備就緒,只待獲批預售樓花。

此前,新世界旗下大圍站上蓋項目柏傲莊三期,市場反應熱烈,項目更成史上「收票王」,同屬東鐵綫沿綫的星凱•堤岸,未知可否因此水漲船高。

此外,隨著屯馬綫開通、啟德跑道區首個新盤、中國海外發展的維港1號,短期內料掀起新一輪搶客戰。

適逢暑假是移民的高峰期,不少家長傾向在新學期開始前移民,令近日機場出現久違了的人潮。今次移民潮,會否為復甦中的樓市帶來衝擊?(圖片來源:胡說樓市)
適逢暑假是移民的高峰期,不少家長傾向在新學期開始前移民,令近日機場出現久違了的人潮。今次移民潮,會否為復甦中的樓市帶來衝擊?(圖片來源:胡說樓市)

暑假移民高峰期

不過,值得留意,踏入7月雖屬新盤銷售旺季,但適逢暑假,亦是移民的高峰期,不少家長傾向在新學期開始前移民,令近日機場出現久違了的人潮。

到底有多少港人移民?目前雖暫未有正式官方數據,但規模之大,不難相信,有機會成為回歸以來最大的移民潮;今次移民潮,會否為復甦中的樓市帶來衝擊?

下半年中港若成功「通關」,「北水」又能否為樓市注入新動力?而息口、環球經濟、資金走向等種種因素,會否為下半年本港樓市添變數?相信大家仍需拭目以待。

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