7月樓價指數升0.46%逼近歷史高位 分析:下月樓價破頂無懸念

國慶減辣助攻、樓價反彈好興奮:加息加雞碎咁多,有幾大影響呀|1% Anthony

樓市

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讀者龍先生:你好!最近市場上面又有好消息又有壞消息,例如美國又再加息,香港要跟隨,本應是壞消息,但同時間香港又放寬檢疫措施及放鬆了壓力測試,請問對樓市是好還是壞呢?

國慶前夕,市場傳來利好消息!

實體經濟層面,放寬檢疫要求,外地入境香港旅客只需要「0+3」檢疫;投資市場層面,按揭壓力測試由「+3%」下調至「+2%」,而且政策公布的時間非常恰到好處,值得一讚!

首先講放寬防疫政策。「0+3」即是毋須指定檢疫酒店檢疫,只需三天家居醫學檢測,期間不能到食肆及表列處所而已,正如特首所說,是聯通世界的重要一步。

正如旅遊業界朋友說,「0+3」對振興旅遊業幫助不大,正如旅客去旅行,也不會揀一個三天內,不能到餐廳食肆搵美食的地方吧?不過對商務及探親的旅客就有很大幫助。

樓價 帖文提及需在離港時將信件交給入境處職員。
帖文提及需在離港時將信件交給入境處職員。(圖片來源:政府新聞處)

0+3有助租務市場

例如來港工作的專才,或唸書的學生,最少會逗留一年半載,三天吃外賣也沒甚麼大不了。之前的防疫政策及移民潮,令到不少人才流失,若能吸引外國專才本港絕對是好事。

對樓市亦會有即時影響,尤其租務方面。例如筆者喜歡的大角咀、西九等,都是很多來港工作的外國人喜歡租住的地方。

舉例筆者大角咀的單位,過去幾年曾租過給日本、南韓、台灣及內地專才等,大多是在西九或中環上班的banker。

而灣仔及銅鑼灣區的租客更誇張,除歐美、亞洲人外,甚至有東歐如俄羅斯,南美洲如阿根廷等租客,然而,因過去幾年封關,這些租客都走了。

另外,更大的租務對象是內地學生。很多同學都喜歡揀選紅磡、沙田、港島西、將軍澳等大學區,若買入單位改成為學生宿舍,回報很不錯呢!

樓價
(圖片來源:政府新聞處)

下調壓測借貸增加

另一方面,說說下調壓力測試。推出的時間非常恰到好處,美國近日再加息0.75厘,香港主要發鈔銀行也要上調最優惠利率0.125厘,政府此刻忽然下調壓力測試,由「+3%」下調至「+2%」,有買樓或準備買樓者真的很興奮。

講真加息加得少少;供款多少少,影響有幾大?反而很多上車族擔心的是不斷加息,壓力測試就愈來愈難通過,將來便會愈難借錢。

今次減壓力測試,筆者初步計過,借多咗!

以500萬元樓、借九成按揭,以及30年還款為例。

新Plan壓測4.875%=23,814/0.55=入息要求是43,298元;舊Plan壓測5.5%=25,550/ 0.55=入息要求是46,454元。讀者會發現入息要求反而低了,可以借的錢反而多了。

再加上「波叔Plan」尚未發揮威力,在歐美通脹受控、經濟面臨衰退的時候,利率就會掉頭回落。

到時抑壓了幾年的購買力亦都會湧出,樓價將出現明顯反彈,想「上車」者,要好好把握現在市況仍低迷,業主願意大幅議價的機會啦!

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圖片來源:政府新聞處