好友真風騷|「一鐵一局」不及發展商自動波?官地一季供應僅210伙:樓價想跌都難!

好友真風騷|「一鐵一局」不及發展商自動波?官地一季供應僅210伙:樓價想跌都難!

政府推地工作舉步維艱,就連以往恒常依賴一鐵一局的招數再不奏效。雖然本季總供應超過7,000個單位,創單季新高,但當中撇除12個私人發展及重建補地價項目,合共提供6,150伙,當中官地只得210伙;市建局亦只得750伙,供應不到位,料樓價想跌都難。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒照片庫

據近日發展局局長黃偉綸公布,本財政年度第三季(10月至12月)兩幅分別位於大埔及淺水灣的住宅用地招標,涉及210伙。

私宅總供應逾7,110伙

加上市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街項目,涉及750伙,連同12個私人發展及重建補地價項目合共提供6,150伙,意味全季私宅單位總供應約7,110伙。

本財政年度首三季(4月至12月)住宅供應量達到14,430伙,較全年目標的12,900伙,高出約一成。

他亦預告,政府將於2022年1月至3月的第四季度,繼續推出地皮招標,包括「一鐵一局」項目等,估計可以帶動整個財政年度供應量超過17,000伙,較全年目標高逾三成。

不過,官地供應延續上一季度的慘淡局面,本季只推出兩幅住宅官地,合共僅涉及210伙。

其中位於淺水灣南灣道的住宅地,地盤面積約21,097平方呎,可建樓面約18,988平方呎。

綜合市場資訊,該地皮每呎樓面地價預計介乎50,000至75,000元;估值介乎約9億至14億元,或有機會成為香港歷來呎價最貴的住宅地。

不過,官地供應延續上一季度的慘淡局面,本季只推出兩幅住宅官地,合共僅涉及210伙。(圖片來源:新傳媒資料室)
不過,官地供應延續上一季度的慘淡局面,本季只推出兩幅住宅官地,合共僅涉及210伙。(圖片來源:新傳媒照片庫)

另一幅大埔公路-大埔滘段住宅地皮,地盤面積約150,696平方呎,總樓面約226,044平方呎。

市場料每呎樓面地價約5,000至8,000元;估值約11億至18億元。

有測量師認為,大埔滘段住宅地鄰近以低密度豪宅為主,附近環境清靜;加上地塊規模不大,總價不會太高,呎價未必太平。

料土瓜灣項目呎價約13,500元

至於市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街項目,地盤面積約49,000平方呎,總樓面達44.2萬平方呎。

該項目提供約750伙,市場預計每呎樓面地價約11,000至13,500元,估值介乎約48億至60億元。

中標發展商及財團,須按發展協議中列明有關九龍城土瓜灣小區發展的「總體設計要求」,作為興建新發展項目的藍本,與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應,以達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化。

另須促進該小區的連接性和步行環境,並以更具特色的「地方營造」及智慧元素,提升該區的宜居性。

項目日前已招收意向,局方指共接獲36份意向書。

據悉,遞交意向書的財團,包括新世界發展(00017)、中國海外發展(00688)、南豐、華懋、英皇國際(00163)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)、信和置業(00083),以及長實集團(01113)等。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本財年賣地計劃能夠超標,大部分土地來源倚賴私人發展商或重建供應。(圖片來源:資料圖片)
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本財年賣地計劃能夠超標,大部分土地來源倚賴私人發展商或重建供應。(圖片來源:新傳媒照片庫)

同區庇利街/榮光街重建發展項目,今年9月批出予由恒地,標價為81.89億元,未計及分紅因素,每平方呎樓面地價約11,414元。市場料將來住宅單位實用呎價約25,000元。

私人發展/重建項目的6,150個單位中,共涉及12個項目,單以十四鄉一個項目已逾4,000個單位,換言之,其餘11個項目合共僅約2,000餘個單位,即平均每個項目只有200多伙。

由此可見,若然沒有十四鄉項目的話,本財年供應將大幅減少。

就推地工作表現,黃偉綸就解釋,政府是以多個不同來源計出總供應量。

而政府賣地的供應數目近兩年減少;但市建局供應的數目則是多年來新高,超過3,000多個單位,在第四季將仍然會有賣地項目,除了政府跟兩鐵一局的努力外,亦希望市場能夠參與。

再者,部分土地規模細,而提供單位亦少於100個,未來兩至三年要靠個別用地改劃,但到2023或2024年之後,情況將會改善。

例如東涌擴展區填海土地已經出來,之後是古洞北及粉嶺北項目,再之後是是洪水橋廈村項目。

對於樓價走勢,政府主要在增加供應方面,政府看法是政府努力提供應,樓價是市場調整的結果。除了土地供應外,還要考慮息口環境、資金流向等因素。

(圖片來源:新傳媒資料室)
(圖片來源:新傳媒照片庫)

土地來源倚賴私人發展商

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本財年賣地計劃能夠超標,大部分土地來源倚賴私人發展商或重建供應。

倘若以全年推算,若然一如當局預測全年賣地計劃超過17,000伙,即使私人發展/重建項目維持現水平,佔比亦超過五成,可見本年度賣地相當倚賴此類土地來源。

再者,興建物業需時,料未來數年後落成量方可反映出來,供應不到位,樓價短期內想跌都難。

香港置業研究部董事王品弟表示,相信隨著洪水橋、古洞北/粉嶺北等項目推出,土地供應問題,方可有望循序漸進解決,有利樓市健康發展。

連續兩季未推商業地

政府決定在本財政年度第三季,只會推出一幅粉嶺的工業用地招標,商業地則連續兩季未有新供應。

工業用地位於粉嶺安居街21號粉嶺工貿大廈對面,可建樓面面積87,780平方呎。

中原地產測量師張競達指近年物流、資訊科技等行業吃香,對工廈需求增加,帶動全幢工廈買賣活躍,相信是次地皮具吸引力,料入標反應踴躍,每平方呎樓面地價約4,000元,總值約3.5億元。

中環地王或11月開標

然而,商業地則連續兩季未有新供應。發展局局長黃偉綸指出,中環民耀街新海濱3號商業地王可望11月開標,當局會考慮招標結果,再決定其他商業地皮的推售安排。

市場最高估值逾550億元的中環新海濱商業地皮,6月截標時接獲六份標書,包括長實、新地、恒地等參與競投,並採「雙信封」形式招標,除著重出價外,亦要評定其設計方案,兩者比重各佔50%,就算標價最高,惟設計未能配合整體規劃,都未必可成功投得。

至於賣地表內三幅商業用地,包括曾經流標的東涌商業地,研究賣地條款能否作調整,包括增加彈性。

另外有兩幅啟德地皮,分別涉及100萬及200萬平方呎樓面,規模較大,推地需要小心。

中環民耀街新海濱3號商業地王可望11月開標,當局會考慮招標結果,再決定其他商業地皮的推售安排。(圖片來源:資料圖片)
中環民耀街新海濱3號商業地王可望11月開標,當局會考慮招標結果,再決定其他商業地皮的推售安排。(圖片來源:新傳媒照片庫)

不過,近年政府致力將九龍東轉型成為核心商業區的工作,則未有放軟手腳。

起動九龍東辦公室日前公布九龍灣行動區建議發展大綱圖,六幅地皮合共提供574萬平方呎樓面,較2016年提出的初步發展方案增約7%。

新增樓面面積主要來自兩幅商業用地,包括常怡道的前環境保護署廢物回收中心,為「商業」地帶,涵蓋辦公室、零售餐飲等用途,總樓面面積約為220萬平方呎。

另偉業街運輸署驗車中心用地,同樣為「商業」地帶,包括了辦公室、酒店、零售餐飲等用途,地積比率12倍,總樓面面積約為216萬平方呎。

兩幅用地除了各設三幢商廈外,亦有基座作零售、餐飲及娛樂用途,並將以賣地方式出售。