安穩過渡加息週期 定額供款與定息按揭比較|陳永鍵

樓市

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隨加息影響進一步浮現,不少有意入市的買家,都對按揭貸款多了一重考慮,特別是息口影響及還款能力的計算,以平衡風險。為有效降低加息帶來的風險,買家就要多些了解不同供款計劃的差別,當中包括定額供款與定息按揭。

以往市場處於低息環境,一般人會選擇本港銀行同業拆息按揭(H按),即以銀行同業拆息的利率作為貸款計劃,幾乎九成的按揭,都是選用H按。

因為H按設封頂利率,封頂後大約也是等於P按起步的息率,所以幾乎是不二之選。

然而,隨利率增加及市場對供款的擔憂,一些在低息環境時較少人選用的按揭方式都多了人討論,特別是針對還款方面,定額供款及定息按揭成為近期多人查詢的「新寵」。

(圖片來源:iStock)

定息按揭鎖定供款利率

所謂定息按揭,其實就是香港按揭證券有限公司推出的按揭計劃,顧名思義是在按揭還款期間利率都是鎖定的,不會受外來經濟或利率調升下降所影響。

申請者可選擇10年、15年或20年供款期,用固定的利率供款,一般利率會較H按或P按略高,且選用定息按揭無法取得銀行現金回贈及高息Mortgage Link戶口。

撇除這些壞處後,好處就是風險低,即使之後息率有何浮動,都不影響申請人的還款計劃。另外,申請人在定息按揭還款年期完後,可以選擇用定息或浮息再續供,算是頗有彈性。

另一個降低利率影響供樓風險的方法是定額供款,意思很簡單,就是申請人每月還款額都是固定的,但受利率浮動影響,還款期有機會拉長或縮短。

在面對加息週期情況下,由於利率增加,申請人的還款期有機會拉長,因此按揭年期未能做足30年。

定額供款未必定額

此做法好處在於較容易平衡支出;但壞處卻很明顯,就是利率支出有機會增加很多,特別是在目前加息週期環境下,對貸款人來說是十分不利的。

再加上金管局最長按揭年期最長為30年,如果市場不斷加息,因而導致貸款人還款年期已延長並超過30年,屆時還款人的每月供款都會調升,因此每月供款額,其實並不是100%可以完全鎖定「定額」。

申請門檻方面,定額供款的要求會較高,因為銀行不能一開始就設計還款人30年還款期,需要預留如五年作為緩衝。

而一般固定年期的按揭,即最長可做30年還款期的按揭計劃則無此限,所以上會門檻會相對較低。

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圖片來源:iStock