山頂地皮成功拆細後批出 呎價創歷來住宅官地最貴紀錄 可望複製「亞洲樓王」的佳績

山頂地皮成功拆細後批出 呎價創歷來住宅官地最貴紀錄 可望複製「亞洲樓王」的佳績

本港持續受新冠肺炎疫情反覆影響,但本地發展商對優質地皮項目仍然願意高價出手,當中流標重推的山頂文輝道地皮,在一拆二出售下,日前以120億元批出予本地大財團九龍倉集團(00004),折合每平方呎樓面價達46,272元,較市場預期估值上限再高一成,呎價更創歷來住宅官地呎價最貴紀錄。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、Getty Images圖片

雖然近期本港營商投資氣氛極為低迷;加上地皮在2018年10月推售時流標收場,但政府仍在淡市中再推出該地王招標,先推出的2、4、6、8號,地盤面積約13.49萬平方呎,佔原先地皮面積約70%,地皮可建樓面料近25.9萬平方呎,預計提供約240伙。

重量級財團出擊

項目日前截標共收到七份標書,多過兩年前流標時的五份。大部分入標發展商為本地「大孖沙」,其中包括長實集團(01113)、恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)及嘉華國際(00173),上述發展商皆以獨資入標。

另外,利福國際(01212)則夥內房中渝置地(01224)入標;嘉里建設(00683)夥信和置業(00083)、帝國集團及新世界發展(00017)首次合組重量級財團出擊。早前市場預計,上述地皮樓面地價介乎每平方呎30,000至42,000元,即估值介乎77.8億至109億元。

中標的九倉主席兼常務董事吳天海表示,九龍倉是擁有最多山頂私人物業的業主之一,累積多年的實戰經驗,深諳及更能迎合山頂買家及住戶對理想居停的嚴格要求。

亞洲樓王呎價逾15萬元

是次購入文輝道地塊,令集團在山頂項目的土地儲備倍增至超過50萬平方呎。項目一如以往由會德豐地產負責發展及銷售,可望複製聶歌信山(Mount Nicholson)項目的佳績。事實上,Mount Nicholson一直被形容為是「亞洲樓王」,發展商在2018年初以13.99億元售出第1期2號洋房,實用呎價逾15萬元,成交價、呎價均創亞洲屋苑式洋房新高。

另該項目的12樓C及D室,2017年11月,以11.65億元售出,實用呎價亦超過13萬元,為現時亞洲最貴分層呎價樓王。

再者,九倉在山頂持有不少項目,部分尚在發展,包括種植道1號、種植道11號、山頂道77號等,在山頂具豐富物業發展經驗,發展商日前亦隨即乘勢加推旗下山頂Mount Nicholson第三期,公布以招標形式推售五個分層單位。

單位包括3C、3D、8C、15C及15D單位,實用面積介乎4,230至4,601平方呎,招標日期由2021年1月1日開始。九倉表示,集團成功投得文輝道地皮,反映對豪宅市場的信心,故推出該項目單位招標。至於另一幅文輝道9及11號地皮,相信九倉系內財團亦是志在必得。

加上賣地章程又提到,日後文輝道地皮中標財團,和分拆後另一幅地皮的買方,可共同向地政總署申請契約修訂,共用康樂設施、泊車位或其他相類似條款,以協助兩地皮作共同發展。故此,若由同一發展商持有,協同效應會更大。

資料顯示,山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號整幅豪宅用地,於2018年曾推出招標,當時市場估值高達約242億至404億元,樓面地價介乎60,000至100,000元,該年10月截標時共接獲五份標書,惟全部未達底價,最終被收回。

至於對上一個官地樓面呎價紀錄,為山頂加列山道12號地皮,於2006年底以拍賣形式推出,由新地以18億元高價投得,樓面呎價達42,196元。該地皮現為豪宅TWELVE PEAKS,最高成交呎價高見14萬元。即是文輝道地皮較舊紀錄推高近一成。

中原地產測量師行執行董事張競達指出,發展商曾有發展山頂項目經驗,熟悉附近環境,是次出價亦較市場預期估值上限高,反映發展商對後市樂觀。

山頂地皮成功拆細後批出 呎價創歷來住宅官地最貴紀錄 可望複製「亞洲樓王」的佳績 或創亞洲屋苑式洋房新高
九倉吳天海指,中標後令集團在山頂項目的土地儲備倍增至超過50萬平方呎。

單位落成後以南區海景為主

加上政府早前取消一手樓空置稅,減低發展商空置尋客的成本,令出價可更進取。而且多年來鮮有同類供應,預計將作超級洋房及分層單位混合發展,料單位落成後以南區海景為主。萊坊執行董事林浩文稱,當日入標人數比預期稍多,但擔心地皮仍有流標機會。

結果順利批出,反映政府這次有隨行就市,中標價比預期理想,反映發展商對超級豪宅市場後市信心十足,特別是山頂的豪宅市場。成交價對山頂地價及山頂豪宅售價有利好作用。他分析,標價理想的原因是山頂未來供應量稀少,而現時無空置稅,及樓面面積比分拆前細,以及中標發展商持貨力強,可以善價而沽,亦相信發展商有能力打造高端超級豪宅項目。

估計總發展成本約160億元,料落成每平方呎可賣90,000元起。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,是次的結果比預期理想,但對比山頂同系MOUNT NICHOLSON分層呎價達100,000元或以上,是次地皮成交價算是實惠。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,雖然賣地章程內並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制,但參考相關的分區計劃大綱圖,項目預計將興建約12層高的分層豪宅單位。項目發展期止於2027年3月31日,他預計,上述住宅用地落成後每平方呎售價約12萬元。

港島優質豪宅接連有成交

受惠山頂文輝道地王高價賣出帶動,港島區接連錄得大額優質豪宅成交。市場日前曾盛傳長實執行董事趙國雄,其名下持有的中半山豪宅The Albany一個單位,以約1.07億元售出。

單位為中層C室,實用面積1,948平方呎,市場消息指,趙早前以1.2億元連兩個車位放售,盛傳物業以約1.07億元售出,實用呎價約54,928元,售價及呎價料為項目標準戶新高。翻查資料,趙國雄是於2017年初,以首置名義購入,當年物業作價9,680萬元,倘若落實以1.07億元售出,持貨三年多,賬面料獲利約1,020萬元,單位升值逾一成。

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長實集團趙國雄,其名下持有的中半山豪宅The Albany一個單位,以約1.07億元售出。

怡園升值31倍

另外,土地註冊處資料顯示,港島東半山怡園黃泥涌峽道2D號中層雙號室,實用面積2,547平方呎,2020年12月初以8,500萬元沽出,實用呎價33,373元。原業主為嘉里集團董事長郭孔丞及相關人士,早於1983年透過公司名義以265萬元購入,持貨至今37年,賬面獲利8,235萬元,單位升值約31倍。

代理指,赤柱靜修里單號屋,實用面積約3,096平方呎、四房間隔連約500平方呎平台,日前以約1.1億元售出,實用呎價35,530元,創屋苑成交價及呎價新高;原業主2007年以約5,480萬元購入,賬面賺約5,520萬元或1倍。

利嘉閣助理分區經理劉玉麟表示,跑馬地蟠龍道9號低層A室,實用面積約1,565平方呎,採三房連套房間隔,原叫價3,100萬元,其後減價200萬元,以2,900萬元易手,平均呎價18,530元。另一方面,嘉華國際日前預告2021年的推盤計劃,重點項目包括獨資發展的九龍嘉林邊道2號豪宅項目,共提供五幢洋房。

嘉華國際營業及市場策劃總監(香港地產)溫偉明表示,該盤已獲批入伙紙,每戶面積約4,000平方呎,而設計上更富有彈性,部分單位可相互打通,如果買家需要更多的活動空間,可形成一個面積廣達8,000平方呎的巨宅。

此外,不少豪宅買家均擁有多輛座駕,而每個單位均附設兩個車位,可滿足需要。利嘉閣指總裁廖偉強認為,過去2020年樓價未見大跌,若日後疫苗出現,疫情得以解決,2021年樓價反彈5%至10%絕不為奇;而豪宅則有約5%的潛在升幅。

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