按揭︳鼓勵年輕人置業，延長按揭供款期可行嗎﹖︳黃詠欣專欄

現時一般銀行都會以樓齡「75減」作為基準，即是以75年減去物業樓齡而得出供款年期(不可多於30年)。假設樓齡為25年，以75減去25年，結果為50年，即供款年期最長為30年﹔若果樓齡為50年，以75減去50年，結果為25年，即供款年期最長為25年。不過，大家要留意一點，近期銀行按揭審批較為嚴謹，更有個別銀行表示不會為樓齡超過55年的物業承造按揭呢﹗

至於人齡方面，一般銀行都會以人齡「75減」作為基準，即是以75年減去人齡而得出供款年期(不可多於30年)。假設人齡為30歲，以75減去30年，結果為45年，即供款年期最長為30年﹔若果人齡為55歲，以75減去55年，結果為20年，即供款年期最長為20年。

過往有個別銀行為了爭取更多按揭生意，曾經放寛人齡要求，改為以「80減」甚至「85減」，不過隨着銀行按揭取態有變，現時個別銀行反而收窄了人齡要求，有銀行將人齡改為「65減」，假設人齡為40歲，即以65減40年，即供款年期最長為25年，若果借款人想敍造30年按揭，屆時便要證明在年屆65歲後仍然有供款能力(例如﹕公司續聘證明信、長俸等)或者加一個年紀較輕的聯名借款人/擔保人﹔亦有銀行要求借款人收入在6萬以下則改為以「70減」。

銀行必須要計算上述兩項才會得出實際供款年期，即假設樓齡為25年及人齡為55歲，先以75減去樓齡25年，結果為50年，即供款年期最長為30年，再以75減去55年，結果為20年，即供款年期最長為20年，若得出兩個不同的供款年期，屆時就會以低者為準，即是這個例子最長供款年期為20年。

最後，筆者有見政府有心鼓勵年輕人置業亦致力推動銀髮一族就業，相信未來將有更多年過65歲仍在職場的人士，當局何不考慮將按揭供款年期延長至40年，當然銀行方面可以作出把關，若按揭供款年期30年以上，計算「人齡」便要略為收窄至「70減」，假設借款人30歲購置一個新盤，貸款額為500萬，以70減30年，即最長供款期為40年，以現時按息4.125%計算，每月供款約$21,290，最低家庭收入要求約$42,580，若以現時最長按揭年期30年計算的話，每月供款約$24,240，最低家庭收入要求約$48,480，可見延長按揭供款期可以令置業人士更易通過「供款佔入息比率」及減輕每月供款負擔。