年輕人 置業

鼓勵年輕人置業,延長按揭供款期可行嗎﹖

樓市

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先跟大家溫故知新一下,現時按揭貸款的供款年期有三樣規範,當中包括﹕按金管局指引,由2012年9月15日起所有新造按揭貸款的供款年期上限設定為30年﹔銀行在計算供款年期時要根據「按揭年期+物業樓齡」不可高於指定年數及「借款人年齡(下稱﹕人齡)+按揭年期」不可高於指定年數。

現時一般銀行都會以樓齡「75減」作為基準,即是以75年減去物業樓齡而得出供款年期(不可多於30年)。假設樓齡為25年,以75減去25年,結果為50年,即供款年期最長為30年﹔若果樓齡為50年,以75減去50年,結果為25年,即供款年期最長為25年。不過,大家要留意一點,近期銀行按揭審批較為嚴謹,更有個別銀行表示不會為樓齡超過55年的物業承造按揭呢﹗

至於人齡方面,一般銀行都會以人齡「75減」作為基準,即是以75年減去人齡而得出供款年期(不可多於30年)。假設人齡為30歲,以75減去30年,結果為45年,即供款年期最長為30年﹔若果人齡為55歲,以75減去55年,結果為20年,即供款年期最長為20年。

過往有個別銀行為了爭取更多按揭生意,曾經放寛人齡要求,改為以「80減」甚至「85減」,不過隨着銀行按揭取態有變,現時個別銀行反而收窄了人齡要求,有銀行將人齡改為「65減」,假設人齡為40歲,即以65減40年,即供款年期最長為25年,若果借款人想敍造30年按揭,屆時便要證明在年屆65歲後仍然有供款能力(例如﹕公司續聘證明信、長俸等)或者加一個年紀較輕的聯名借款人/擔保人﹔亦有銀行要求借款人收入在6萬以下則改為以「70減」。

銀行必須要計算上述兩項才會得出實際供款年期,即假設樓齡為25年及人齡為55歲,先以75減去樓齡25年,結果為50年,即供款年期最長為30年,再以75減去55年,結果為20年,即供款年期最長為20年,若得出兩個不同的供款年期,屆時就會以低者為準,即是這個例子最長供款年期為20年。

最後,筆者有見政府有心鼓勵年輕人置業亦致力推動銀髮一族就業,相信未來將有更多年過65歲仍在職場的人士,當局何不考慮將按揭供款年期延長至40年,當然銀行方面可以作出把關,若按揭供款年期30年以上,計算「人齡」便要略為收窄至「70減」,假設借款人30歲購置一個新盤,貸款額為500萬,以70減30年,即最長供款期為40年,以現時按息4.125%計算,每月供款約$21,290,最低家庭收入要求約$42,580,若以現時最長按揭年期30年計算的話,每月供款約$24,240,最低家庭收入要求約$48,480,可見延長按揭供款期可以令置業人士更易通過「供款佔入息比率」及減輕每月供款負擔。

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