分享至
    慎防現金回贈雙面刃 認清罰息期「另類優惠」避免慳息變破財 |陳永鍵

    慎防現金回贈雙面刃 認清罰息期「另類優惠」避免慳息變破財 |陳永鍵

    香港人與疫情共渡了一年半,在疫情下樓市始終企硬,自疫苗面世及開始接種後,樓市便穩步上揚,更多資深投資者亦開始唱好樓市,並估計未來樓價會有10%以上升幅。而筆者亦同意此看法,原因是香港缺乏土地供應;再者如內地通關後,亦會釋放一定購買力,估計通關後會出現大手客掃貨,扯高樓價。

    撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

    如屬新購物業,業主受制於額外印花稅(SSD)下,較少業主會在三年內賣出物業。然而,在承造按揭時,較多業主不介意罰息期年數,甚至罰息期內的罰息內容亦不太留意。

    筆者認為業主在新購物業時,確實是可以把賣樓計劃設定在三年後。有部分銀行設定罰息期為三年,並以提供較高的現金回贈作為條件,誘使申請者選擇三年罰息期的銀行。

    而有部分按揭申請者在選擇按揭計劃時,往往會傾向較高現金回贈的按揭計劃,而忽略罰息年期。

    應考慮兩年後會否轉按

    筆者建議按揭申請者在考慮罰息期時,應當考慮兩年後會否轉按為前題,而不應盲目選擇高現金回贈。

    假設不經按證公司承造的六成或以下按揭,在兩年罰息期過後,大多按揭申請者亦會選擇轉按,以賺取轉按時的現金回贈。

    以目前最高的1.5%轉按回贈來說,假設轉按金額為300萬元,即可賺取45,000元,扣除轉按律師費5,000元,申請者便可透過轉按,賺取40,000元。

    另一方面,除可以賺取現金回贈外,亦可透過轉按慳息。假設申請者原按揭計劃為最優惠利率(P按),大可透過轉按,將按揭計劃轉換為香港銀行同業拆息(H按)。

    即使是過往P按最低息的2.15厘按揭計劃,現時H按按揭利率為H+1.3%即1.38厘,H按利率比純P按足足低了0.77厘,所以罰息年期亦影響了兩年後的按揭計劃。故申請者在申請按揭時,除了選擇高現金回贈外,亦應當考慮罰息年期帶來的「另類優惠」。

    (圖片來源:)
    筆者建議按揭申請者在考慮罰息期時,應當考慮兩年後會否轉按為前題,而不應盲目選擇高現金回贈。(圖片來源:unsplash)

    罰息內容有分別

    在選擇罰息期時,其罰息內容也是重要一環,有小部分銀行提供兩年罰息期,即第一年罰息為1.5%;第二年罰息為0.75%,此條款屬較低罰息。

    另部分銀行第一年罰息為2%加現金回贈;而第二年罰息為1%加50%現金回贈,屬較高息期的罰息期。至於大部分銀行第一年罰息亦會是2%;而第二年罰息為1%,屬正常罰息條款。

    由此可見,罰息期亦有分多與少,如按揭申請者在轉按時,考慮到有機會在兩年內賣樓,必定是選擇較低罰息的銀行,去承造按揭為最佳選擇。而在銀行回覆申請者按揭條款時,大多會以罰息期兩年概括罰息內容。

    筆者亦建議申請者,不妨向銀行多問一些有關罰息期內容,好讓在選擇按揭計劃時,亦有多些選擇。

    延伸閱讀:申請百分百擔保特惠貸款 會否影響按揭申請?|陳永鍵