投資工廈好過買私樓收租 連麥長青都睇好 用600萬元入市 |樓市點睇

樓市點睇】政府重啟活化工廈,刺激了工廈市場交投,近期不少投資者及地產商把握機會入貨,或將手上物業擴大總樓面或更改用途。有業內人士指出,全幢舊工廈的收購買賣將會愈來愈多,工業及物流房地產投資市場更活躍。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

重啟活化工廈 改用途拆售皆有利可圖

世邦魏理仕於5月發表《活化工廈計劃2.0:加速香港工廈重建步伐》研究報告指出,政府重啟活化工廈計劃將會帶動更多全幢舊工廈的收購買賣,工業及物流房地產投資市場更活躍。新一輪活化政策,容許工廈於補地價下,增加額外兩成樓面,以及商廈等用途,吸引資金進駐。

事實上,政府重啟活化工廈,投資者趁勢將旗下工廈申請重建。由資深投資者林子峰持有的觀塘敬業街41號項目,新近向城規會申請增加發展密度,地盤佔地22,000平方呎,早前申請將地積比率由12倍,大增至近15倍,增幅約25%。

業界料有利舊工廈交投

該項目計劃重建成為一幢32層高商業大廈,總樓面約33萬平方呎,當中寫字樓佔約32萬平方呎,其餘約12,000平方呎作零售及食肆用途。而規劃署經已表明不反對有關申請。上述敬業街41號地盤,原為僑新工廠大廈,早於2007年獲財團作價逾1.52億元收購,惟物業於2009年拆卸之後一直丟空,直至早前推出標售,物業最終落入林子峰手中,成交價約16.3億元,購入後擬興建一幢甲級商廈。

另一方面,同區的觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈,早前再度向城規會闖關,而方案已獲規劃署表明不反對。最新方案是以地積比率14.4倍地積比率重建,興建一幢35層高商廈,總樓面約14萬平方呎,較舊方案少三層,當中辦公室樓面約10.73萬平方呎,商店及服務行業和食肆約31,500平方呎。項目業主是由四名「富二代」組成的房地產基金麒豐資本。

事實上,麒豐資本的背景雄厚,成員包括莎莎國際(00178)太子爺郭浩泉、泛海集團(00129)主席馮兆滔的兒子馮康;泰國上市地產公司董事、21歲便與家人合資收購香港舖位的謝耀陞,以及宏基資本前副總裁洪英偉。2018年初,上述四人組成麒豐資本,與不同老牌家族合作,以40億元投資兩個工廈重建項目。

麒豐資本於去年5月,以約6億元購入榮興利工業大廈;同年8月,以12.5億元向興勝創建(00896),購入新蒲崗美華工廠大廈,三個月內共斥近20億元入市。單計上述兩個項目,總投資額已達40億元。翻查紀錄,今年市場較引人注目的工廈成交,包括鄧成波家族以約5.8億元購入的筲箕灣精雅印刷集團大廈全幢。

以該幢物業總面積約70,000平方呎計,成交呎價約8,300元。市場人士預計,該物業未來有機會重建或活化。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指,重啟活化工廈計劃對投資者來說,屬正面措施,將進一步帶動舊工廈買賣投資。

傳統工業區較為熾熱

近年來,收購舊工廈的買賣錄得顯著增加,與投資者可以從改裝及重建工廈得到較高回報有關。以地區來看,傳統工業區包括觀塘、新蒲崗、葵涌及荃灣、長沙灣及荔枝角、和黃竹坑等的交投活動特別熾熱。世邦魏理仕大灣區及香港董事總經理郭富禮亦表示,2017及2018年間,工廈收購作重建用途的項目達245億元,佔期內工廈總投資量49%,遠高於2016止五年平均值18%。這顯示了投資者對可作重建的工廈項目需求熱切。

同時,被逼搬遷的個案料將加劇,租戶的選擇會愈來愈少;隨著改裝的項目增加,部分工廈單位亦被空置作重建用途,租戶在市場物色的工廈單位將會愈來愈少。自2010年起,年均有九幢工廈被清拆,因而每年減少約140萬平方呎工廈存量;加上直至2023年止,可以釋出的新供應有限,工廈空置率在未來數年預計將維持在單位數字。

發展商亦頻頻於工廈市場有動作。城規會文件顯示,英皇國際(00163)就屯門新安街兩工廈合併發展,並申請放寬地積比率。資料顯示,項目位於屯門新安街13號寶泰工業大廈,以及新安街15號山齡工業大廈,兩大地盤合共佔地20,000平方呎,現建議地積比率由9.5倍增加兩成至11.4倍。事實上,申請人早於2015年就山齡工業大廈申請活化改裝,並成功獲批,改裝為零售及食肆用途,涉及56,400平方呎。申請人現擬建一幢22層高的新式工廈,總樓面面積約22.8萬平方呎。

藝人麥長青看好工廈前景

工廈市場不但吸引投資者,藝人也看好該類物業前景。藝人麥長青早前斥資逾600萬元,買入由宏安地產夥拍資深投資者羅珠雄發展的荃灣安泰國際中心一伙單位,作長線投資之用。中原(工商舖)工商部分區營業董事何芳表示,安泰國際中心於早前正式推拆售,買家多為同區投資者。

據了解,麥長青斥逾600萬元購入中層4室單位,面積約1,400平方呎,平均呎價約4,294元。今次推售的單位大多數以連租約形式出售,新買家首批可享4厘租金回報。物業樓高30層,一梯四伙設計,單位面積1,400至2,400平方呎。

何為活化工廈政策2.0

特首林鄭月娥去年的《施政報告》中公布,政府檢討完活化工廈成效後,決定重啟計劃。而發展局於今年2月宣布,正式落實工廈的地契豁免書申請安排。

可改作五項特定的非工業用途

局方指出,有關政策是方便多個界別將現有工廈個別單位,在毋須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下,可改作五項特定的非工業用途。包括「藝術工作室」、「影音錄製室辦公室」、「設計及媒體製作辦公室」、「限於特定創意產業辦公室」,當中包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織,以及「研究所、設計及發展中心」。

然而,若工廈個別單位業主,希望把單位用作這項許可以外的非工業用途,應該按沿用機制,向地政總署申請短期豁免書,並於獲批後支付豁免書費用。
同時,此五個用途不應涉及透過直接提供服務或貨品,以吸引公眾到訪或活動,例如營運興趣班、展覽會及銷售活動,又或向處所經營者、擁有人及租戶以外人士提供排練場地。

當局會在五年限期完結前,檢討是否延續這項許可,並會適時作出公布。而林鄭月娥擔任發展局局長期間,亦先後推出活化歷史建築伙伴計劃和活化工業大廈計劃。她出任行政長官後,再提出「活化工廈2.0」及再工業化政策等。而去年底正式開幕的The Mills南豐紗廠便是活化工作的最佳例子。

林鄭月娥在南豐紗廠開幕典禮的致辭內容表明,新計劃加入了一個新元素,在鼓勵和協助業主和市場推行活化項目的同時,亦要求業主切合社會不同需要。發展局會要求新的整幢改裝申請將一成樓面面積用於政府指定用途,例如供藝術和文化界、創意產業和初創企業使用的營運空間。