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    慳息賺回贈、高息戶口對沖利息 按揭借到盡:借400萬賺70,000元|陳永鍵

    慳息賺回贈、高息戶口對沖利息 按揭借到盡:借400萬賺70,000元|陳永鍵

    偶爾亦會遇到不少按揭申請者,向筆者查詢到底按揭借盡有沒有好處?在以往銀行未盛行提供高息存款掛鈎戶口時,向銀行盡借按揭,對投資取態較保守的申請者來說屬高風險。

    撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

    這是由於過往網絡還未發達,以致投資市場透明度不及,資金難以找到較為穩定的回報以避風險。

    另一方面,屬進取的投資者,在過往亦會向銀行盡借按揭金額套現,繼而再買樓而致富,這亦是香港樓價炒貴的主因。

    慳息賺回贈

    現時大部分銀行會在按揭優惠上,提供高息存款掛鈎戶口作招徠。此戶口的好處是讓按揭申請者,把存款投放在高息戶口裏,用以對沖按揭上的利息支出。

    另一好處是該戶口是以活期存款計算,例如資金存放兩天後提取,利息則以兩天計算,方便按揭申請者靈活運用資金及對沖利息。

    假若申請者有閒錢,但認為現時不是適合購買股票、物業、基金或保險等投資產品時,便可把多餘錢存放到高息戶口以賺取利息,待時機合適時,便可隨時運用存款。

    另一好處是申請六成或以下按揭,銀行現金回贈及按揭中介現金回贈,均是以貸款金額計算。

    假設申請者借貸金額為300萬元,以目前現金回贈1.75%計算,可賺到52,500元按揭回贈。

    假設借到盡為400萬元,即可賺取70,000元,對比300萬元按揭金額,足足賺多了17,500元。

    按揭借到盡:供樓慳息賺回贈、高息戶口對沖利息 惟未補地價居屋僅一次機會|陳永鍵

    假設申請者並不需要多借100萬元按揭金額,大可考慮把借多了的按揭金額,存放在高息戶口以對沖利息,而實際利息計算則只有300萬元,可謂能慳息之餘亦賺到盡。

    相反,要留意的是,經由按證公司提供的高成數按揭,借到盡未必一定能賺到盡,原因是承造高成數按揭時,按揭成數愈高,保費則愈貴。

    假設樓價為700萬元,承造「林鄭Plan」八成按揭,其保費比率為2.47%,保費為138,320元。

    如承造九成按揭,保費比率為5%,保費為315,500元。雖則保費一般會有6折至65折的折扣,但保費仍是會貴逾一倍,由此可見,在高成數按揭上,盡借可解資金需要,但其成本亦會變得更貴。

    未補地價居屋僅一次機會

    未補地價居屋難以向銀行申請轉按套現,一般只能以原金額轉按賺回贈,所以可謂只有一次機會借到盡。

    故在申請時,筆者亦會建議申請者可考慮借到盡,因銀行亦會對未補地價居屋按揭附送高息戶口,即使沒有資金需要,仍可存放到高息戶口以備不時之需,既能有充足資金、仍能賺盡按揭回贈。

    現時大多申請者亦明白此道理,而且在一年後,亦能向銀行作出部分還款,透過此操作,便可把借多了的資金還給銀行之餘,現金回贈又不用退回給銀行,對申請者來說可謂兩全其美。