按揭求助:買家衰心軟應承業主!一句「售後租回」自爆按揭災難?|黃詠欣

按揭求助:買家衰心軟應承業主!一句「售後租回」自爆按揭災難?|黃詠欣

按揭中伏位經常發生在準業主身上!不少「樓換樓」業主由於不想預支雙倍印花稅,都會選擇「先賣後買」,而為避免賣出舊居後,未能同步買入新單位,要尋找短期出租單位暫住,很多賣家都會向新業主提出「售後租回」,即意思是成交後一段時間仍然繼續租住物業數月或半年,以省卻短時間多次搬遷及尋找短租住處的煩惱。不過,這類「售後租回」可能引發按揭災難!

撰文:黃詠欣| 圖片:中新社、利嘉閣按揭授權圖片

按揭中伏位:「售後租回」條款

近日我們便接到求助個案,客戶買入物業時,一時心軟答應賣家的「售後租回」要求,又天真以為只是數月的短期租約,銀行不會視單位為出租物業,不會扣減按揭成數,仍能申請高成數按揭,結果當然是「中伏」!

經了解後,這個案最大的「中伏」位是客戶的臨約上有寫明「售後租回」條款及租金細節,會令銀行視單位為出租物業。

按揭保險:「售後租回」不符合自用原則

根據現時監管要求,「售後租回」合約就算寫明只是短租1個月,已經不符合按揭保險申請自用原則。出租物業的最高按揭成數只能是50%,同時供款佔入息比率也要扣減一成!令到客人要付的首期及入息需求都大增。

錯誤已經成定局,我們要想的是如何把損害減到最低。

比較幸運的是客戶的家人願意出手相助,令到客戶能有50%首期,先做50%按揭,再待租約完結變回自用時,我們再協助客戶做轉回更高按揭成數。

(圖片來源:)
(圖片來源:中新社)

租約完結善後方法

我們建議客戶在租約完結後有兩個選擇,其一是向原按銀行再加借多10%,變為最高60%按揭。其二是重新做按揭保險計劃,由於有套現成份,樓價必需為600萬元或以下(客戶剛好符合這個要求),最高按揭成數為80%,年期最長25年。

不論選擇哪個方案,客戶皆要向原按銀行作聲明自用及有退租書。同時,由於物業用途之前已被定義為出租,按揭契會寫上是「Investment mortgage」。

所以如果重新加按或做按保,是需要到律師樓改按掲契,或會有律師費用,而如在罰息期內加借,銀行有權收取罰息,有部分銀行可個別酌情處理。

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