政府救市欠驚喜 發展商推淡市自救計劃

樓市

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政府在《施政報告》中推出救市措施不多,在幫助樓市置業政策方面有欠驚喜,市場難免失望,發展商推盤策略都變得保守,但都要在淡市中推出新招谷盤,小業主更加面對現實,減價出貨。

早前市場熱切期待特首李家超的《施政報告2022》可以提出有效的「救經濟、振樓市」方案措施,期望政府出手減辣救市。

結果特首在《施政報告2022》中表示,向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅。合資格外來人才,包括通過指定輸入人才計劃來港的人士。

業界批評,政策卻難見即時成效,然而此政策對樓市中長線發展也有好處,能吸引有能力置業的專才入市,當中不乏已在港居住數年時間的海外人才。

地產及建造界立法會議員龍漢標稱,雖然當局相當程度回應了業界的訴求,但對於未能撤銷所有「辣招」,實在可惜。

他又建議政府優化做法,外地專才毋須等候七年,即可豁免買家印花稅(BSD)。

(圖片來源:新傳媒資料室)

新盤支持高端人才付款計劃

有新盤亦趁此際推出「支持高端人才計劃」吸引相關買家。

新盤供應集中地啟德跑道區,由會德豐地產、恒基地產(00012)、新世界發展(00017)及帝國集團合作發展的啟德MIAMI QUAY I ,將原有的「支持醫護心連心120天現金優惠付款計劃」取消,並改設「支持高端人才計劃120天現金優惠付款計劃」。

而條款均為於簽署臨時買賣合約時付5%樓價;其餘95%樓價,在簽訂臨時合約後120日內付清。

另外,會德豐地產同系MONACO ONE及 MONACO MARINE亦推出最新「支持高端人才建築期付款計劃」,連同其他優惠,買家最多可獲樓價折扣11%,並只需付5%臨時買賣合約訂金,交樓入伙前付清餘下之95%樓價。

另一個重點發展區域「北部都會區」,特首李家超在《施政報告2022》中表示,本屆政府會全力推進「北部都會區」建設。

並將大型項目「生地」變「熟地」,由過去需時十多年,大幅壓縮一半時間;同時會繼續推動「北部都會區」其他鐵路建設。

北環線古洞站將於2027年啟用,洪水橋站及北環線主線,亦會在任期內動工。

(圖片來源:Getty Images)

276萬入主北部都會區

李家超亦表示,會全速在「北部都會區」造地建屋⸺全力推進古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村及元朗南等,已啟動工程的大型項目。

大部分其他發展項目已展開規劃,包括新田科技城。目標是在五年內,為所有發展項目啟動收地程序;十年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成。

另提高發展密度⸺善用「北部都會區」土地資源,採用較高地積比率。

而住宅用地會以最高地積比率6.5倍為指引,較早期新市鎮如沙田的5倍為高;而商業用地則為9.5倍。

當中位於「北部都會區」核心的粉嶺,最新一手樓花One Innovale第3期於10月21日,即《施政報告2022》公布後兩日內推首張價單,提供113伙,折實平均呎價為14,088元,為同系列最平的一期。

該盤折實售價由276.3萬元起,最平的開放式戶,為E座1樓5室,實用面積186平方呎,折實入場費僅276.3萬元,售價較項目第一期開放式戶入場單位(226平方呎)的折實價296.2萬元,更低約20萬元或6.7%,預計為2022年入場費最低的新盤。

發展商恒地明顯要量不要價,開價並較區內二手成交呎價為低,市場料項目銷情將延續暢旺氣氛,往後具加價加推空間。

兩大發展商強強聯手

另一方面,新世界發展日前宣布,與華潤置地(01109)簽署戰略合作協議,就「北部都會區」以至粵港澳大灣區等土地資源及地產項目,建立戰略合作夥伴關係,進一步加強雙方在本港及內地的發展優勢。

新世界發展行政總裁鄭志剛稱,集團與華潤置地簽署戰略協議,可結合及利用雙方豐富的資源及經驗,優勢互補,能更迅速及有效地把握發展機遇,並積極推動香港及大灣區的土地發展,同時為股東及社會創造更大的價值。

集團現時有約1,500萬平方呎農地位於「北部都會區」,並正積極研究發展當中約400萬平方呎土地,假若全部土地成功轉換,預計可提供約1,200萬平方呎樓面面積。集團期望是次的戰略合作協議,有助加快在區內的建設及發展。

根據《戰略合作協議》,雙方將針對具體潛在的目標土地資源及地產項目,商討及研究共同合作發展之可行性,以增加雙方在香港及內地的相關業務投資及影響力,發揮最大的協同效應。

雙方指本著互惠共贏的原則,發掘更多合作機會,為社會創造共享價值。

(圖片來源:中新社)

財爺指樓價仍相當高

對於《2022施政報告》被指推出救市措施不多,財政司司長陳茂波於《2022施政報告》公布翌日時解釋,過去一年香港整體樓價已回落7.5%,重回2019年初水平,但樓價水平仍然相當高。

他以1997年作比較,當時本港一年內跌逾三成,反映目前樓價回落僅屬輕微調整,不至於過度擔心。 

此外,由2013至2020年每年樓市成交量共約60,000宗,2021年為72,000宗;而2022年平均每月4,000宗,2022年與2021年合計的數目,跟過往相若。

惟現時經濟環境及加息因素,故有意置業人士應更加審慎,又指交投量稍靜屬正常。 

(圖片來源:新傳媒資料室)

市場沒有恐慌性拋售

陳茂波續指雖然市場普遍取態較為審慎,但沒有恐慌拋售;又指目前供樓按揭息口為2厘至3厘,與1997年的9厘至10厘是不一樣。

再者,他估計,2022年首八個月落成量為14,000伙;全年約23,000伙,較之前每年成交約17,000伙為高。

而2000至2004年的落成量,每年為逾20,000伙,反映目標供應量有所增加,但非大幅「彈升」。而未來三至四年,一手住宅供應為96,000至97,000伙水平,供應量穩定。

同時,政府留意到發展商借貸比率並不太高,跟1997至1998年不同,其手上的貨尾單位不多,故見不到有急於推盤情況。

對於經濟情況及展望,他提及短期經濟展望受疫情影響會較辛苦,隨著內地放寬出行,香港經濟環境會好轉,最新失業率正由5.4%下跌至最新4%以下,跟1998年一年失業率由3.3%彈升至5.9%,他認為經濟情況不可同日而喻。

而中原地產住宅部總裁陳永傑則認為,受制於疫情,與內地尚未通關之餘,在「0+3」的防疫措施下,海外訪港旅客數量未見大增,作為經濟支柱之一的旅遊及零售業,仍未復常,難以為經濟注入動力。

另一邊廂,美國聯邦備儲局由年初至今已四度加息,在港美息差收窄下,本港銀行已於9月底調高最優惠利率,正式踏入加息週期,而隨11月美國加息預期逾七成,息口勢必再度上揚,相信供樓人士負擔持續加重。

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圖片來源:新傳媒資料室, Getty Imanges , 中新社