【政策反效果】讀者驚覺:原來市場有好多空置單位!3個修正扭轉港樓空置率|1%Anthony

【政策反效果】讀者驚覺:原來市場有好多空置單位!3個修正扭轉港樓空置率|1%Anthony

讀者鍾先生:本港樓價貴,應該是珍貴資源,但本人發覺原來市場上有好多單位是空置的,沒有人住,為何會這樣呢?

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

其實有樓無人住的原因有很多。最主要是因為本港的政策出錯,很多時候政府的原意是好的,不過由於沒有考慮市場實際情況,出現了反效果。以下是其中幾個情況。

3個修正建議

1. 政策錯處:出租物業最多只能借五成按揭

根據現時按揭政策,1,000萬元以下物業,自住物業最高可借八成按揭;800萬元以下最高可借九成按揭;出租物業只可以借五成按揭。

以一個600萬元的物業為例,如果物業內沒有現住租客,買家最少付60萬元首期就買到;如果已有租客入住,就要付300萬元首期,即是需要多付240萬元,為5倍首期。

因此1,000萬元以下的物業,有現有租客是很難賣出的,即使賣得出也會被壓價。假設壓價5%,已是30萬元,收租的話,每月只能月租介乎13,000至15,000元,業主蝕本,當然不會放租。

修正建議:按揭成數一視同仁。

以前沒有這個問題,因為有沒有租客的物業都可借七成按揭,也可申請高成數按揭,因此很多業主願意在出售期間繼續出租;買家也樂意買來收租,免卻搵租客麻煩。

筆者便試過很多次,由買入到賣出物業,租客也未走,買家未入過屋。政策原意是不希望有實力的投資者,一個人買多個單位,所以加重他們的成本,但現在有15%「辣稅」,基本上能達致同樣效果,故相關政策已過時。

筆者認為,很多時候政府的原意是好的,不過由於沒有考慮市場實際情況,出現了反效果。(圖片來源:unsplash)
筆者認為,很多時候政府的原意是好的,不過由於沒有考慮市場實際情況,出現了反效果。(圖片來源:unsplash)

2. 政策錯處:未補價資助房屋不能出租

據現時政策,未補地價資助房屋不能出租,概念合理,資助房屋的目的是幫人買樓自住。

然而時而世易,很多早年買入資助房屋的業主,已經仔大女大,或者事業有成,有能力換私樓,沒需要住資助房屋了。惟住了幾十年又不捨得賣,最理想的方法就是出租單位,然而要補地價出租又覺得不值得,於是就只有空置單位。

修正建議:釋放單位的價值。

其實現時已有政策可能讓業主貸款補地價,然後出租,也可考慮再簡化一點。例如讓他們直接出租,收取額外的稅款,等同於買樓折扣,這樣就可確保公平又能釋放物業價值了。

3. 政策錯處:借高成數按揭不能出租

據現時政策,借了高成數按揭的單位不能出租,很多人最初買樓預算有限,只能買細單位,但很快就發現不夠住。例如要結婚生仔,就有需要換樓,但大單位又貴,買不起,其實最好的方法就是做雙租族,出租自己的單位,再租其他單位。

惟現有政策下不能出租,只能空置,直至過了「額外印花稅」(SSD)期出售。

修正建議:加保費讓業主出租物業。

雖說高成數按揭目的是幫助市民買樓自住,但性質與資助房屋不同,第一不用納稅人補貼;第二貸款人也付了保費,自己承擔了成本,建議可加保費讓他們出租單位,以免有樓無人住。

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