【新手置業】買二手樓上車注意5大程序 可輕鬆避免撻訂|陳永鍵

【新手置業】買二手樓上車注意5大程序 可輕鬆避免撻訂|陳永鍵

香港寸金尺土,大多港人認為物業較能保值,故也偏向投資「磚頭」。買樓是人生樂事,新手業主在購買物業及承造按揭時,亦需要注意流程及細節避免「撻訂」。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

今期筆者的「上車」教學,教買二手樓的程序,供有意「上車」的讀者參考。

1. 揀樓及估價

在揀樓前,大多買家也會向銀行或按揭中介,確認其入息能承造的按揭金額及諮詢意見,例如若首期不多,應承造按揭保險的高成數按揭;抑或可支付較多首期,以節省按揭保險上的開支。

此外,如對該物業有興趣,應向地產經紀索取物業查冊,並確認該單位沒有建築物頒令、凶宅單位、送契及業權爭議等有可能影響按揭審批的問題。

若物業查冊上發現曾有業主在單位內「自然死亡」,而「自然死亡」並不列入凶宅範圍內,故能按正常情況承造按揭。即使物業有維修令、凶宅單位、送契及業權爭議等問題,亦不代表銀行不能承造按揭,買家應在購買物業時應多加留神。

查看土地查冊後,不妨向銀行查詢物業估值,以確認購入物業價錢是否合理。如物業估值比買價高,即購入物業在價錢上亦屬化算;相反,如物業估值比買價低,理應向地產經紀或業主商討價錢。因估價和買價相差太大,有機會影響承造按揭的金額。

2. 簽訂臨時買賣合約

買家和賣家確認價錢及條款後,地產經紀會為雙方議定臨時買賣合約,合約上會列明購買雙方個人資料、成交價、物業地址、成交日期、單位狀況、連同傢具電器、支付佣金,以及交吉或連租約買入物業。

買方需在簽訂合約時,向賣家同時支付樓價3%至5%的「細訂」,如中途其中一方反悔,便需要賠償等額的「細訂」。

【新手置業】想買二手樓上車 要注意5大程序 可輕鬆節避免撻訂|陳永鍵

3. 選用銀行認可律師樓

雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內,需要前往律師樓簽署「正式買賣合約」,同時亦需支付「大訂」。

「大訂」為扣除細訂後的樓價餘額的10%,準業主亦需在簽署正式買賣合約時,同時準備物業的「釐印費」。而在選用律師樓時,應留意律師樓信譽、口碑及價錢,買賣物業的律師費介乎6,000元至8,000元不等。

4. 申請按揭

在簽署臨時買賣合約後,便可向銀行申請按揭,申請按揭需時約兩至三星期,準業主亦應注意成交日期並預留時間申請按揭。

如購入物業屬樓齡較大、有建築物頒令或村屋等,大多銀行亦會對此類型物業作出驗樓,申請者應預留充足時間,給銀行作出相關安排。

5. 物業成交

在成交期前,賣家一般會提供兩次入屋睇樓的機會,如銀行需向物業作出實地視察,買家可視乎情況作出安排。

在成交前,準業主亦應前往單位進行覆檢,主要檢查如傢具和單位內部,是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。

在正式成交當日,如有承造按揭,銀行會把承造按揭金額存進代表買家的律師樓賬戶裏,而雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤,再由代表買方的律師樓,向代表賣方的律師樓支付尾數,並簽訂「轉讓契」完成交易。

最後賣方會經地產經紀或親身把鎖匙交到買方手上,而買方亦可正式收樓並準備裝修及安排入伙。

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