新晉豪宅頻見血 樓市毒藥 新晉豪宅頻見血 成樓市毒藥

新晉豪宅頻見血 「呼吸Plan」出事成樓市毒藥

樓市

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一二手樓市氣氛持續暢旺,但不時有市場消息傳出二手錄蝕讓成交,而且大多數是集中於某一類物業,而且涉及銀碼不細,成為樓市毒藥。

答案正正是近年新落成的豪宅物業,此類物業非位於最傳統的老牌豪宅地段,大部份位於新發展區,而且一手買入價已經是天文數字,不易找下手承接。

其中位於九龍站上蓋天璽,6月已接連錄蝕讓。市場消息稱,天璽彗鑽璽中層戶,實用面積約672平方呎,曾叫價2,580萬元放售,日前減價330萬元,以2,250萬元沽出,成交呎價約33,482元。

原業主於2018年購入,賬面跌價約8.2%。若連使費計,料實蝕逾350萬元或約一成多。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

天璽連錄見紅成交

同屋苑星鑽璽另一個高層戶,實用面積約535平方呎,日前減價40萬元,市傳連租約售1,920萬元,成交呎價約35,888元,單位較約4年前購入價,賬面低約20萬元,連使費料實蝕逾130萬元或近7%。

屬同一本地大型發展商的市區何文田新晉豪宅,錄大幅貶值個案。單位位於何文田天鑄7座低層D室,實用面積1,479平方呎,四房間隔,在5月初以4,880萬元沽出,成交呎價32,995元。

據悉,該單位在2020年已推出放盤,叫價最高達7,500萬元,惟隨後一直下調叫價。原業主於2017年7月以6,140萬元買入上述單位,是次易手賬面已貶值1,260萬元或20.5%。

若計及買入繳付的稅款及賣出時的佣金支出,合計實蝕約1,570萬元。至於新買家為一家海外公司,預計需要支付高達樓價30%的辣招稅,涉及1,464萬元。

至於有「清水灣明星盤」之稱的西貢傲瀧,近日錄得蝕讓成交。世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示,單位為12座地下連花園特色戶,實用面積1,710平方呎,花園面積逾300多平方呎,屬四房兩廳連工人房間隔,望園景和樓景,物業已放盤兩年,原叫價3,000萬元,但一直未成功放出。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

投資客買清水灣明星盤損手

他續指出,業主見近日樓市氣氛回暖,遂反價沽售,終以3,100萬元易手,平均實用呎價18,129元。單位座向西面,前方是同屋苑的複式單位,景觀以園景和樓景為主。

原業主於2018年7月以3,763萬元一手購入上址,主要作投資放租用途,持貨近4年至今沽出,賬面蝕663萬元,單位期內料跌值近18%。

代理補充,與當時一般分層單位一手呎價約16,000至18,000元相比,上址單位雖屬特色戶,但買入價略高,或許與當時發展商提供很多買樓優惠,在「拉上補下」的情況下,至今沽售,賬面蝕讓或未必那麼多。

另位於沙田九肚山麗坪路一帶,該區都是以新豪宅為主,平均樓齡都只是5年左右,近日錄得一宗複式戶大幅蝕讓成交及出現一間銀主盤。

美聯物業營業經理張銘新表示,澐瀚2座低層一個複式戶,實用面積約2,182平方呎,附設近500平方呎私人花園,四房雙套間隔,屬區內少有的特色戶型,外望開揚山景,1年前放盤原叫價6000萬元,新近減價至4,950萬元連車位,獲區內換樓用家承接,成交呎價約22,686元,低市價約一成。

原業主於2018年6月以約6,673.9萬元一手購入上址,同年以380萬購入車位自用,即合共7,053.9萬元;現轉手單計賬面已蝕約2,103.9萬元,期內單位貶值約29.8%。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

用「呼吸Plan」出事

同區亦出現透過「呼吸Plan」入市出問題的個案。市場消息透露,九肚山澐灃一幢單號洋房,原業主四年前選用「呼吸Plan」入市,最終淪為銀主盤。該洋房實用面積2,144平方呎,四房間隔,原業主在2018年底以5,940萬元購入單位。

成交紀錄冊資料顯示,買家當時選用「澐灃1100 一按付款計劃」,即買方可向賣方指定的財務公司申請第一按揭貸款,最高貸款額為樓價的80%。

買方須於付清樓價餘款之日起計的36個月內,償還按揭的全部本金,預計涉及4,752萬元。

買方須於付清樓價餘款之日起計的36個月內,償還按揭貸款的全部本金。

然而,業主因未能償還「呼吸Plan」貸款,被發展商旗下財務公司沒收其洋房,並重新推出市場放售,叫價5,800萬元,較四年前成交價低約2.4%或140萬元。

區內代理透露,由於相關財務與發展商有關聯,故相關單位現由發展商負責銷售,並會為單位進行簡單翻新。

傳統豪宅地段最有價有市

相比之下,本港傳統老牌豪宅地較獲市場看好,有渣甸山地皮擬重新發展為豪宅,作收租之用。

爪哇控股(00251)出手購入渣甸山地皮,項目為渣甸山大坑道89至93號之龍風臺,有15個住宅單位,現為一幢五層高公務員合作社住宅物業,總樓面面積為2.2萬平方呎,全部業權悉數售出,連同補地價金額,總收購成本約6.27億元,每平方呎約2.85萬元。

公司表示,於簽署買賣協議時,集團擬收購該物業以重新發展為豪宅出售,目標客戶為來自內地的高端用家。經周詳考慮後,集團決定開始時就將該物業重新發展為豪宅,作長期投資,用作租賃乃最具成本效益。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

爪哇購淺水灣及渣甸山地皮

同時,爪哇於今年2月就獨資以約11.88億元中標淺水灣南灣道豪宅地皮,每平方呎樓面地價62,352元,創全港官地呎價新高。項目地盤面積約2.1萬平方呎,最高總樓面面積約1.9萬平方呎。

事實上,港島傳統豪宅地皮彌足珍貴,有業主推出市場放售薄扶林道項目。萊坊獲業主委託以轉讓公司形式放售薄扶林道128號Jessville項目。

項目包括兩座住宅大樓,其中一幢為近年落成的大廈Jessville Tower,以及1座擁有91年歷史的大宅Jessville Manor,分別以連租約與交吉形式出售。據悉,整個項目市值超過20億元,於2022年7月22日下午5時截標。

其中Jessville Tower為一座14層高住宅,於2019年落成,住宅部分實用面積共約39,045平方呎,提供28個分層單位,實用面積約1,358平方呎及約1,431平方呎,提供三房和四房間隔,現時約一半單位弓附有租約。

Jessville Manor於1931年落成,屬三級歷史建築,現已翻新,內部改建為四個特色住宅單位,合共實用面積約9,806平方呎,而原有的花園已完成擴建,加設無邊際泳池和兒童遊樂區。

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圖片來源:新傳媒資料室