新盤 負溢價

新盤負溢價再現!美聯料樓市「柳暗花明」:施政報告、「0+0」幫手救市

樓市

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疫情鎖港,樓價跌勢告急。業界認為,本港樓價跌勢於第三季轉急,近日政府雖然頻頻出招,但是好淡爭持的局面不改,樓價下調的壓力不散。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出,除非《施政報告》推出「減辣」措施,或推行全面免檢疫「0+0」通關,否則預計樓價將持續下跌,但是相信跌幅會減慢甚至會趨穩,在《施政報告》發表前,暫將維持全年樓價跌8%的預測。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示,金管局放寬壓測的消息公佈後,即時帶動經絡網站瀏覽量出現顯著升幅,料可助有意置業人士於加息周期降低入市難度,亦可幫助早前購買一手樓並採用建期上會的買家,以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按,對樓市起正面支持作用。

新盤 負溢價
(圖片來源:政府新聞處)

業主減價求售 加速跌價

回顧近期樓市表現,布少明指出,「美聯樓價指數」最新報158.49點,按周跌約0.45%,連跌15周;本年迄今跌幅擴大至逾7.6%,較歷史高位跌逾1成,並創逾3年半新低,第三季的樓價跌幅明顯,第三季迄今樓價跌約5.5%,已創近4年最大季度跌幅。

樓價跌幅急劇的主要原因,是遲遲未能全面通關打擊本港經濟及加息壓力影響投資市場氣氛,與此同時,發展商帶頭採取「低價推盤」策略,求量不求價,亦對二手物業的交投及樓價構成壓力,不少心急放盤的業主減價求售,加速樓價下跌。

又認為,樓價急挫,惟成交卻未見反彈,第三季一二手交投齊跌,形成「價跌量跌」局面。當中新盤成交料錄約3,600宗,按季跌約5.5%;二手成交則料約8,100宗,跌幅高達28%,並創3年新低。

布少明指出,現時樓市相較於第三季,出現兩大新因素,其一是政府放寬入境檢疫措施至「0+3」,以及金管局發出指引,要求銀行降低壓力測試門檻。相信兩大新措施都具短期刺激作用,加速市況明朗化。

新盤 負溢價
(圖片來源:政府新聞處)

樓市第四季「柳暗花明」

不過,布少明認為,僅放寬入境檢疫措施至「0+3」對樓市的直接幫助不大,因該措施已輸在起跑線,落後眾多主要競爭對手。目前,美國、英國、加拿大、澳洲,以至新加坡、日本、南韓、泰國,入境已經免檢疫。「0+3」或無法吸引旅客來港,甚至會推動港人外遊消費,故「0+0」事在必行,以提升香港的競爭力。

現時樓市可以繼續用「柳暗花明」來形容,利好利淡因素持續影響,明暗難料,第四季的樓市走向,要視乎《施政報告》是否有新的房策推出、通關的反應後續發展,以及美國加息後,本地銀行的息口走勢等因素。

張顥曦表示,在加息周期下,入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。事實上,放寬壓力測試要求除可助有意置業人士於加息周期降低入市難度,亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家,以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按,對樓市起正面支持作用。

新盤負溢價再現

新盤的低市價銷售策略,是帶動第三季樓市下跌的主要原因。根據美聯物業房地產數據及研究中心數據,第三季(截至8月止)新盤市場自2019年第四季以來,首度出現「負溢價」的現象,錄得溢價-2.9%,更是創逾8年新低。

展望後市,10月將成香港轉勢關鍵。當中,中共二十大將於10月16日舉行,內地發展方向塵埃落定,或有政策放寬北水南下,並有助本港制定對內通關時間表;此外,《施政報告》將於10月19日公佈,從放寬壓測可見,政府已預見樓市下行的影響,並不抗拒透過寬鬆的房策去調節樓市的跌勢。

新盤 負溢價
(圖片來源:美聯物業)

故《施政報告》有望提出「減辣」或扶助樓市措施,至少或會有類似續推「消費券」的振興經濟措施。如果十月有重大利好消息公佈,將對沉寂已久的樓市起巨大的提振作用,屆時或出現明顯轉勢訊號。

布少明強調,現時本港市況雖然較早前明朗,但仍存在不少變數,後市走向還看通關的發展及《施政報告》內容,但是相信隨著兩大新措施的推出,樓價跌幅會減慢,甚至先跌後穩,暫時仍然維持全年樓價跌8%預測,如《施政報告》有好消息公佈,樓市或轉現「價穩量升」的勢頭。

若防疫及房策有利好消息,料第四季一二手交投有望回升。新盤方面,預期第四季一手成交宗數有望回升至3,800宗,按季回升逾5%;二手成交有望達1.2萬宗,按季升近5成。

如防疫及房策未有利好消息,樓價跌幅或進一步擴大,交投則持續低迷,屆時第四季一手成交宗數有機會跌至約2,600宗的低水平,按季跌近28%;二手成交宗數則有機會下試8,000宗水平。

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圖片來源:美聯物業、政府新聞處