新辣招下  細價樓仍是搶手貨

新辣招下 細價樓仍是搶手貨

代理:「想問你油麻地嗰間連天台賣咗未?」
筆者:「上個月賣咗啦!」

代理:「咁旺角鳳凰樓嗰間呢?」
筆者:「啱啱收咗票!」
代理:「簽咗未先?如果未簽俾個機會我傾,有客肯俾靚價。」
筆者:「多謝你幫手,不過早兩日簽咗,不如佐敦兩件呀。」
代理:「見到你啲資料,700幾萬喎!」
筆者:「800幾呎,呎價勁抵呀!」
代理:「啲客俾唔到呀。」
筆者:「想搵邊啲?」
代理:「仲有冇400萬樓下嗰啲。」
筆者:「仲搵400萬樓下?依家唔係興玩大嘢咩?」
代理:「不嬲都係細價樓好賣。」
筆者:「新辣招劃一15%印花稅,唔係話對細價樓影響最大咩?」
代理:「講之嘛,幾億嗰啲別墅影響仲細呀,買得起先得架?」

是的,細價樓受新「辣招」影響最大!以往買入第二個住宅物業,需要繳付雙倍印花稅,樓價300萬或以下的最平,只需要1.5%,樓價愈貴,稅率愈高,約2,200萬以上的物業最高是8.5%,政策向細價樓傾斜,令資金流向細價樓。

新辣招將以往的雙倍印花稅,劃一為15%,300萬樓的稅款由4.5萬提升至45萬,足足貴了10倍!相反3,000萬的物業,稅款由255萬,增加至450萬,只貴了大約76%。

如果你已持有住宅物業……

大價樓加稅最少,看似着數,其實到你付錢的時候就會發現,無論是細價樓、大價樓,同樣都是15%,其實沒有分別。你考慮的應該是稅款以外的因素,例如預算、租金回報、有沒有更好選擇等。

筆者有很多同學都持有幾個或以上的物業,要再買嗎?很肉赤!不買!要賣樓嗎?賣咗買唔返!不賣!選擇一動不如一靜。

如果你是首置,兼且有充足的資金……

例如你有600萬現金,原本打算分開買3層400萬的細價樓收租,每間首期200萬。在新「辣招」下,或者會考慮改變策略,尤其是資金來自父幹、母幹,反正不是自己的,既然第二間及以後的物業要交稅15%,不如一次過付600萬首期,買間1200萬的單位。這種情況下,資金的確會從細價樓流向大價樓。

然而你細心再想想,你不應該只考慮交稅,物業買來收租,總要考慮租金回報,細價樓的租金回報比大價樓高,你可能會考慮仍然斥資200萬買一個400萬的單位,餘下的400萬資金用作其他投資,例如買工商舖、車位、海外樓、大陸樓等。

如果你是首置,但資金不足……

如果你沒有父幹、母幹,靠自己努力工作賺錢儲錢上車,一般資金不會太多,一般打工仔來說,儲一百幾十萬已經不容易。或者你非常了解新「辣招」對大價樓的影響最小,亦知道不少大陸資金不惜付高昂的稅款都會來港買豪宅,咁又點?

正如代理所說,買得起?講啦!最終你都會買細價樓。不要灰心,第一層樓只是你的踏腳石,只要你揀對樓,又住又賺,幾年後賣個靚價錢,就有資格換樓。

細價樓受衝擊,但基本優勢仍在。理論歸理論,最終在實戰上可能又是另一回事。對於收租族而言,細價樓的租金回報確實比較高。對於上車族而言,細價樓的首期少。400萬以下的物業最高可以借90%按揭,只需要儲幾十萬就可以上車。

資金流向大價樓?得幾十萬首期點流?今天樓市成交,靠首置客撐起大半邊天,加上賣咗買唔返效應,業主比以前更惜售,可以預期,細價樓跌幅不會太大。