有錢都唔好一年內買兩間屋?地產經紀不會告訴你的5件事 |諗sir

有錢都唔好一年內買兩間屋?地產經紀不會告訴你的5件事 |諗sir

樓市

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讀者葉小姐:

本人和男朋友分別月入61,000元,各自想買一間屋收租及投資。一間或自住,預算620萬元或以下的樓。目前有打算抽將軍澳康城新樓LP10或東涌東環自住幾年,日後再放租;另一間買屯門大興花園收租。請問閣下有何高見?謝謝!

撰文:諗sir|圖片:unsplash

買樓時,大部分地產經紀是不會告訴你以下五件事,讀者可注意。

(一)勿將眼光只停留在買樓上

投資物有多種,但將眼光停留在買樓上,未免太過狹窄,亦非全面理財做法。

套用筆者一向主張的「財務自由七步曲」,首步要做好儲錢,如未婚適量買賣股票也可,旨在理順出賺價的策略亦為重要。找到合適自己又能買股賺錢的方法,日後理財進度更快。

先試買股後轉債樓

說回買股,應是針對幾間未出名公司去hit-and-run,而並非採取月供方式;當然有些人是試過買股,覺得不適合自己,才轉買債或買樓收息。

計算讀者及男朋友的借貸力為61,000 x 2 x 50%÷10,000 x 2.59*=1,580萬元。買第一間樓可買貴點,用700萬至800萬元買三房,可塑性更高。

意即用一間800萬元三房轉為多人宿舍,兩個廁所可供五間房的租客使用,現時租金便宜,每月每間房約可租出5,300至5,500元,五間房意味月收逾20,000元。

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(二)略為裝修可減空租期

如何搵客和裝修,令租盤更易租出是有技巧的。

至於康城及東環,本人不太建議考慮。因為東涌區的空置率相對較高;加上市區開始多平盤,不少人寧願多付幾千元住九龍區。而在康城買新盤,預期首一至五年,樓價亦難飛升。

(三)避免一年內連買兩間樓

理財七步曲第二步是買自住樓;第三步建議用債收息。

債基提供年息6厘至15厘,視乎投資者如何買。不敘造槓桿去買,起初約有6厘,一季後有回報,試好才槓桿收12厘。

收息一至兩年,才去買收租樓,亦即買入第二間樓,避免一年內連買兩間樓,將買價集中。

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(四)經紀不一定幫忙講價

另外,要明白地產經紀一般和業主較友好。在「辣招」後,經紀不愁無客,只愁無盤。
一旦幫買家亂壓價,業主見得多便隨時無偈傾,得罪了業主,經紀便會失去個盤,比失去買家嚴重得好多。

(五)經紀正路偏幫業主

何況業主賣樓之後返大舊錢;買家買完樓之後彈藥隨時沒有,你認為經紀會幫誰?

除非閣下袋住瑞士銀行1,000萬美元本票入地產舖,這亦是近40年行雙邊代理制下的產物。又或除非只代表買家一邊的經紀,只收買家佣,那就有價講。

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