由「林鄭Plan」到「波叔Plan」 引導買家安心換樓:邊類物業係大贏家?

樓市

讀者張先生:你好!財政預算案似乎有不少政策,都會對買樓投資的朋友有影響,可以分享一下閣下的看法嗎?

今次的財政預算案,對買樓投資的人來說有多方面的影響。有些政策影響比較細;有些影響非常大。

先講影響比較細的,差餉寬免及電費補貼等不說了,以往都有,有些新政策便要留意。

例如租金可以扣稅,上限10萬元,對於未有能力買樓、要租樓住的朋友來說直接受惠。

有讀者問,雙租族呢?因為已有物業所以未必有份了:又有人問,如果本人租給屋企人呢?雖然未有具體細節,但財爺已講明不容許,還是留給有需要的人啦!

(圖片來源:政府新聞處)

這個政策影響比較大的,反而是有樓收租的業主,過往很多業主為求賺盡,不打釐印,不交稅,這是犯法的。

不過引入這個政策後,租客會主動申報,租約就會曝光,業主切勿逃稅,政府亦會因而多很多稅收。

又例如暫緩追討欠租,立法規管業主在三至六個月內,不能對表列處所欠租採取法律行動。

實際上對租戶幫助不大,因為欠租都會一直累積上去,甚至會加上利息,最終愈欠愈多。

對業主說,租又收不到,又不可收回物業,銀行又不會寬免供樓,對於投資工商舖,尤其適合租予表列處所的單位,負面影響更大。

接下來,到影響最大的政策,就是「波叔 Plan」。

財政預算案再次提高高成數按拫上限,最高九成按揭,由過往的800萬元,提高到1,000萬元;而最高八成按揭,由之前的1,000萬元,提高至1,200萬元。

然而影響最大的並非上述條款,只是樓價上限提高了而已,最大影響的,是即使在1,200萬元以上,都可以做到高成數按揭,只是貸款上限是960萬元而已。

以往的政策是一刀切的,政策對市場做成很大干預。

例如最早期的400萬元(九成按揭)及600萬元(八成按揭),就令到細價樓大幅跑贏大市,呎價甚至高過一些中產區的豪宅。樓價過了600萬元的上車盤,呎價就即時大打折扣。

到了近年來的「林鄭Plan」,又令到600萬至1,000萬元的樓,無論成交宗數及樓價均跑贏大市,樓價逾1,000萬元的二手樓,成交價會受壓。政策就像引導買家去買個別板塊的物業。

(圖片來源:政府新聞處)

換樓鏈更完整

惟新政策改善了這個問題,例如1,300萬元的物業,也可以借960萬元,即是相當於樓價的74%,首期僅340萬元。

相反,在舊制度下,就要付五成首期,即是650萬元。對有心換樓的業主來說是很大幫助。

1,000萬及1,200萬元的物業,也不會因為政策出現嚴重扭曲,甚至出現市場上所謂枱底數的情況。

在新政策下,整個換樓鍊更完整了。至於哪類型的物業會最受惠?目前仍待觀察。

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圖片來源:政府新聞處