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    【拆樓賠錢】柏傲莊III業主變苦主 即供及建期賠償相差77萬 延期收樓買家隨時要「倒貼」|胡說樓市

    【拆樓賠錢】柏傲莊III業主變苦主 即供及建期賠償相差77萬 延期收樓買家隨時要「倒貼」|胡說樓市

    由新世界發展(00017)夥拍港鐵公司(00066)共同發展的大圍站上蓋樓盤柏傲莊III,第1及第8座因部分牆身混凝土強度不達標,發展商決定拆卸重建,事件引起市場熱議;受影響的846戶買家,入伙日期將會延遲九個月;新世界提供的賠償方案中,無論買家選擇繼續完成買賣合約,抑或即時取消成交,均可以獲得額外津貼及利息補償。買家怎樣選才最有利?這宗罕見事件又會對新世界造成甚麼影響?

    撰文:胡說樓市| 圖片:胡說樓市、新傳媒資料室、中新社

    作為買家,目前最急切需要決定的,相信是應否繼續交易。柏傲莊開售時,以「三綫匯聚」(即東鐵綫、沙中綫及馬鞍山線綫),交通方便及單位配套作賣點,收逾30,000票,成為「史上新盤票王」。

    當時有買家戲言,該盤一伙難求,難抽過六合彩。正因如此,發展商宣布拆卸重建消息後,受影響買家也直言不捨得放棄單位,只好接受賠償。

    根據新世界新聞稿,受影響的846戶買家無論選擇繼續完成買賣合約,抑或即時取消成交,均可以獲得額外津貼及利息補償。

    在建中的柏傲莊第1及第8座,已完成商場基座及20多層,今次的拆卸重建可算是香港樓市歷史中一大奇聞。(圖片來源:新傳媒資料室)
    在建中的柏傲莊第1及第8座,已完成商場基座及20多層,今次的拆卸重建可算是香港樓市歷史中一大奇聞。(圖片來源:新傳媒資料室)

    即供賠償勝建期

    據悉,利息補償的計算公式以原定關鍵日期2023年6月30日以後九個月計算,將已付樓價用最優惠利率加2厘(即7%)計算利息補償;另外買家可獲租金補貼。

    柏傲莊III並提供三種付款方式:180天付款辦法、420天付款辦法及建築期付款。三種付款計劃的買家,需於簽署臨時合約當日及30日內支付樓價各5%訂金,首期成本可以說是一樣的。

    然而,計算利息補償時,由於建期付款於入伙前只付10%樓價,因此以10%樓價計算。以單位樓價1,500萬元計,入伙前付樓價150萬元,利息補償僅約79,000萬元,另加租金補貼,合共賠償約38萬元,佔樓價比例2.4%(見圖表)。

    (圖片來源:新世界發展)
    (圖片來源:新世界發展)

    即供付款方面,由於在入伙前已支付100%樓價,因此利息補償以已付100%樓價計。

    以單位樓價1,500萬元計,利息補償約79萬元,另加租金補貼,合共賠償約115萬元,佔樓價比例7.6%。

    即供及建期獲得的總賠償相差77萬元;加上考慮到樓價折扣(180天及420天即供款分別可獲3.5%及2%折扣),選擇即供賠償方案約等於9折買樓,似乎更著數。

    再者,若延遲九個月收樓,萬一遇上樓市下跌,可能出現估價不足的情況,屆時或須準備更多的資金才能成功上會;即供可以降低這方面的風險。

    趕入住買家可留意關鍵日期相近新盤

    若買家考慮取消交易,目前市場有否更好選擇? 不妨從最近推售的新盤入手。

    啟德跑道區首新盤的中國海外發展(00688)新盤 「維港1號」,其預計關鍵日期為2023年3月31日。

    另外,恒基地產(00012)旗下的啟德「THE HENLEY I」,會於週五(7月16日)以先到先得發售96伙,預計關鍵日期為2023年5月31日。

    由會德豐地產、信和置業(00083)、嘉華國際(00173)等五大發展商的西南九龍維港滙II亦已上載樓書,合共提供525伙,預計關鍵日期為2023年5月31日。

    三盤與柏傲莊III原定的交樓日期相若,趕住買家不妨留意其他新盤。

    美國提早加息

    柏傲莊III在6月初開售,相隔一個月即宣布拆卸重建;該短短一個月內,香港樓市氣氛雖未有大改變,但值得留意的是,6月中聯邦儲備局議息會議後,局方將疫情後首次加息時間預期,提前到2023年,較原先預期提前一年。

    有關訊息是柏傲莊III首兩輪買家入飛時並未公布的,未來息口走勢對後市,以及對供樓預算的影響,業主們亦需留意。

    新世界損失料逾10億元

    柏傲莊III今次拆卸重建的事件,在香港建築史上實屬罕有,尤其發生在老牌的發展商身上。

    新世界公布事件後,股價連跌多日,曾低見36元,自年初以來的股價升幅蒸發了一大部分。大行普遍估計,新世界因為事件損失或超過10億元。

    瑞銀研究報告指出,該行與公司就事件進行過討論,對方提到整體的經濟賠償或達到約6億元,而柏傲莊III的總建築成本,將增加約三分之一,即約9億元。

    該行估計今次事件的總財務影響將達約15億元;另外,由於需要重新檢查和施工,兩個投資物業項目「SKYCITY航天城」及「啟德體育園」可能因此而延遲。

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    瑞銀研究報告指柏傲莊III的總建築成本將增加9億元。(圖片來源:中新社)

    高盛亦估計,新世界就事件賠償最多約10億元;加上重建額外建築成本約2億元,該行下調其2022及2023年每股盈利預測12%及5%。

    大摩則估算,新世界發展的補償方案開支為6億元,並會於今年8月或9月支付,公司另外須就重建項目支付約9億元開支。

    該行料新世界發展股價將持續跑輸大市,主要受累柏傲莊III事件及缺乏新大型項目,目標價40.5元,評級「與大市同步」。

    受疫情拖累,新世界上財年股東應佔溢利為10.96億元,按年跌94%;基本溢利為65.9億元,按年跌25%。

    柏傲莊銷售反應熱烈,首兩期已錄得銷售額238億元,超過2021年度(6月年結)所定銷售目標200億元。市場原本對集團盈利有望大幅增長,但受事件影響,表現難免受到拖累。

    高盛估計,新世界就事件賠償最多約10億元;加上重建額外建築成本約2億元。(圖片來源:胡說樓市)
    高盛估計,新世界就事件賠償最多約10億元;加上重建額外建築成本約2億元。(圖片來源:胡說樓市)

    事件疑慮未除

    對於柏傲莊III需拆卸重建,其實還有疑慮未除。

    雖然大部分分析認為事件屬個別事件,但大眾第一直覺也認為跟地盤曾出現沉降有關;而結構工程師的看法,是混凝土不達標,理應與地盤沉降與否沒有太大關係。

    但一個地盤未入伙就要拆卸重建,背後是否真的只涉及「混凝土不達標」的單一因素?這卻是另一個話題。

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